令和6年1月7日　提出 北杜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北杜 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.

鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北杜市大泉町西井出字石堂８２４０番７６５３ ②地積 　(㎡) 707   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 別荘のほか一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6m道路 水道、下水 甲斐大泉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  36.5 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ道路 交通 施設 甲斐大泉駅南方 2.4km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 別荘のほか一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと 予測する。地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北杜市内の別荘地域が圏域。東京・神奈川等の首都圏在住シニア層が中心であったが、新型コロナの影響 でファミリー層も見られるようになり、永住目的も含むと思料。新型コロナウイルス流行時に比べると別荘需要は落ち 着いてきている。ロケーションや気象条件等により人気不人気が大きく左右され、近隣地域が存する「大泉町西井出」 も同様であるが、近隣地域は人気がある。画地規模は７００㎡程度で、土地で９５０万円程度が最多需要帯と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が中心であり、快適性を重視する別荘地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算しない。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので 、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北杜 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 76.8] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス流行時と比べ、別荘地の 需要は落ち着いてきている。供給が不足して いた中古物件も市場に出回るようになってき た。 別荘地はロケーション等に人気不人気が大き く左右されるが、近隣地域は「大泉町西井出 」の中でも需要がやや強いエリアである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％