令和6年1月10日　提出 北杜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北杜 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西4m道路 水道、下水 長坂 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ道 路 交通 施設 長坂駅東方 1.1km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するも のと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北杜市を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は市内勤労者を中心とする個人である。県外からの 移住者も一部見られるが、基本的には地元地縁者が主な需要者となっている。長坂駅や小中学校に比較的近接し、一定 の利便性を有する地域であるが、取引は少なく、地価は依然として下落傾向である。土地は総額で５００万円前後、新 築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 長坂町中心部の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である 個人は、売買市場の状況や周辺の取引価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の 規範性は高い。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試 算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の一般住宅地は、需要者の中心が地元地 縁者に概ね限定されること、また人口減少、 少子高齢化の影響もあり、需要は低調である 。 長坂駅や小中学校に比較的近いものの、一般 住宅地域で、需要者は限定されており、不動 産取引は依然として少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％