別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
南アルプス -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南アルプス -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南アルプス市百々字竹ノ内２９７５番
 ②地積
　(㎡)		 769  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ1		 中規模農家住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南3.4m市道、東側道 水道 竜王

6.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．４ｍ市道 交通

施設		 竜王駅南西方

6.3km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧白根町内の農家住宅を中心とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するも
のと予測する。尚、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南アルプス市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁等を有する個人であり、同一需給圏外から
の転入者はあまり見られない。近隣地域は、農家住宅を中心とする集落内の既存の住宅地域であり、特に目立った開発
等は見られない。画地規模が大きく地縁を有する者以外の選好性は薄い地域であることから需給は弱く、不動産取引は
低調。取引される規模や価格帯は区々であり、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧白根町内の農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域にあり、アパート等収益物件は見られない。自用目的の取引が中心であり
、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であること
から、取引形態は自用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高
い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南アルプス -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[140.4]		 [100.0]
100		 18,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南アルプス市内の在来の農家住宅地域におい
ては、特に目立った開発等は見られず需給は
少なく、不動産取引は低調である。


在来の農家集落に位置する農家住宅地域であ
り、地縁を有する者以外の選考性は弱い。画
地規模も大きい為不動産取引はやや低調であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南アルプス -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
１９２０８
-38164		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.5m市道
、中間画地
（都） 

(70,200)
b Ｄ２３０９

-16001		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、南東4m、
三方路
（都） 

(80,200)
c １２２１２
１９２０８
-38653		 南アルプス市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d Ｄ２３０５

-16006		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m市道、
南西1.8m、
角地
（都） 

(70,200)
e １２２１０
１９２０８
-34043		 南アルプス市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.3m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,837  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
17,968 		 100
[ 105.6]
17,015 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,000 
b (　           ) 
21,384  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,699 		 100
[ 113.4]
18,253 
18,300 
c (　           ) 
22,764  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
22,468 		 100
[ 115.5]
19,453 
19,500 
d (　           ) 
22,198  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,909 		 100
[ 115.0]
19,051 
19,100 
e (　           ) 
13,972  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
17,186 		 100
[  93.0]
18,480 
18,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,500 円／㎡]  



南アルプス -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅等を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どみられず、賃貸市場が形成されていない
ため、収益還元法を適用することは困難である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 南アルプス -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南アルプス市百々字竹ノ内２９７５番
 0900005136338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
南アルプス -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南アルプス -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南アルプス市百々字竹ノ内２９７５番
 ②地積
　(㎡)		 769  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ1		 中規模農家住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南3.4m市道、東側道 水道 竜王

6.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３．４ｍ市道 交通

施設		 竜王駅南西方

6.3km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　画地規模の大きい農家住宅地域で、需要は弱い。特に目立った変動要因はなく、当分の間は現状を維持するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、南アルプス市内の住宅地域である。需要者の中心は地元の世帯分離者等の地縁・血縁関係を有
する個人が中心で、他所からの転入者は少なく、市場規模は小さい。在来の集落内の農家住宅を中心とする地域で、取
引は相続や分家等の際に顕在化する程度と新規の土地取引は殆ど見られない。このため、需給とも低調で、地価は下落
傾向が続いている。画地条件により取引価格はまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　農家住宅を中心とする地域であり、賃貸市場は未成立で、収益価格は試算出来なかった。比準価格は同一需給圏内の
類似地域内のものを採用して求めており、市場性を反映している。近隣地域は集落的色彩が強い地域で、需要者が限定
される傾向にあるが、比準価格はこのような状況も反映しており妥当性があると判断する。よって、比準価格を採用し
、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南アルプス -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[143.3]		 [100.0]
100		 18,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　住宅地需要は二極化傾向にあり、利便性・
環境等が優る住宅地域の地価は底値感が認め
られるが、市内各所で宅地分譲が活発で、供
給過剰感はある。

　在来の農家住宅が並ぶ集落的色彩が強い地
域で、地縁的選好性が極めて強い。需要者が
限定されることから、地価は弱含み傾向が続
いている。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南アルプス -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
１９２０８
-40841		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東2m農道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b Ｂ２３０９

-19002		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） 
農用地区域でない
(70,200)
c Ｄ２３０８

-16001		 南アルプス市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
北西0.8m、
角地
（都） 

(70,200)
d Ｄ２３０９

-16001		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、南東4m、
三方路
（都） 

(80,200)
e Ｄ２３１０

-19001		 南アルプス市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.3m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,054 		 100
[ 104.2]
17,326 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,300 
b (　           ) 
21,053  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,948 		 100
[ 112.0]
18,704 
18,700 
c (　           ) 
23,669  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
23,341 		 100
[ 122.0]
19,132 
19,100 
d (　           ) 
21,384  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,699 		 100
[ 125.7]
16,467 
16,500 
e (　           ) 
24,652  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
24,876 		 100
[ 121.2]
20,525 
20,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,400 円／㎡]  



南アルプス -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　農家住宅等を中心とする住宅地域で、賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 南アルプス -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南アルプス市百々字竹ノ内２９７５番
 0900005136338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考