令和6年1月15日　提出 南アルプス -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南アルプス -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東5m市道 水道、下水 東花輪 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 東花輪駅西方 6.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅の中に空地等も見られる旧来からの住宅地域で、特に目立った変動要因も認められず、当分の間現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、南アルプス市内の住宅地域である。需要者の中心は同市及びその隣接市等に勤務先を有する個 人や在住の個人の一次取得者層である。近隣地域は古くからの住宅地域で、新規の分譲地等も見られず、周辺地域から の転入者は少ない。同市内では近時分譲が活発で、これら地域との代替競争関係により地価は依然弱含み傾向が続いて いる。画地規模が大きいため需要の中心となる価格帯は９００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円弱となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を中心とする既成の住宅地域で、共同住宅は見られない。賃貸市場が未成立なため、収益価格は 求めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環境の良否等を重視した自己使用 目的の取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関 係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南アルプス -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [118.8] [102.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　住宅地需要は二極化傾向にあり、利便性・ 環境等が優る住宅地域の地価は底値感が認め られるが、市内各所で宅地分譲が活発で、供 給過剰感はある。 　市の中心部の南方に位置する在来の住宅地 域で、規模の大きな画地が多く、市場性は劣 る。地価は下落傾向が続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％