鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
韮崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

韮崎 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　窪田　修

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	韮崎市中央町２０１５番１｢中央町３－１４｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗等が多い商業地域	西14m県道、南側道	水道、下水	韮崎 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

韮崎駅南西方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　韮崎駅の周辺に位置する旧来からの商業地域で、特に目立った変動要因もないが、大型店に顧客は流出傾向に
あり、地価はやや下落傾向にある。当分の間現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,370 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は韮崎市及び周辺市の商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする比較的資金力のある法人
及び個人が中心。小規模な画地が多く駐車場も少ないため、市内外の大規模店舗等への顧客の流出が見られ、空店舗が
目立つ。活性化に向けた動きが見られるが、空洞化は依然進行中で、新規出店に伴う土地の需要は弱い。土地の個別性
や需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　韮崎駅周辺に存する小売店舗等が建ち並ぶ古くからの中心商業地域である。市内の他地域に大型店が出店し、この影
響を受け衰退化傾向にある。貸店舗等の需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格
は相当低位に試算された。そのため、本件においては、収益価格は参考にとどめ、需給状況を反映した比準価格を採用
し、単価と総額との関係を考慮のうえ、前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　市内及び隣接市の大型店舗等へ顧客の流出
が依然続いており、旧来型の商店街は衰退傾
向にあり、取引も低調で、価格も依然下落傾
向が続いている。

　小規模の店舗等を中心とする在来の商業地
域で、地価は依然下落傾向にあるが、一部に
空き店舗への新規入店も見られるなど明るい
動きもある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

韮崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０２１９２０７ -40276	韮崎市		更地	（　）	台形	北東11.5m県道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域 (90,400)
b	１２３０３１９２０７ -34692	韮崎市		更地	（　）	不整形	北18.5m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	１２３０７１９２０７ -38800	韮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ａ２３１１ -7009	韮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北5.5m、角地		（都）近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,082	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,553	100 [ 100.0]	47,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	47,000
b	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,238	100 [ 100.0]	47,238		46,700
c	(　 ) 14,104	100 [ 60.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	38,943	100 [ 100.0]	38,943		38,500
d	(　 ) 44,145	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	52,343	100 [ 110.0]	47,585		47,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

韮崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,250,955	770,832	2,480,123	2,384,560	95,563	（　0.9733） 93,011	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,898,184 円　　　　（　 6,370 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

韮崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	298 ㎡	12.0 m x 24.4 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所ともフロア貸し。駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	83.0	83.00	1,776	147,408	3.0	442,224
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	83.0	83.00	1,421	117,943	3.0	353,829
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	83.0	166.00		265,351		796,053
								0

⑨年額支払賃料	265,351 円　×　12ヶ月　＝　 3,184,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,184,212 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 360,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,243,791 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	796,053 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,250,955 円　　　　（　 10,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２３１１　　　　-19104	1,829 ( 1,772)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,776 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２３０９　　　　-31012	1,429 ( 1,425)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

韮崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,200 円	32,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	198,232 円	3,604,212　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,000 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	65,600 円	32,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 770,832 円　（　　　　　　 2,587 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,384,560 円（　　　　　 8,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,250,955 円
②総費用	770,832 円
③純収益　①－②	2,480,123 円
④建物等に帰属する純収益	2,384,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	95,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	93,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,898,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,370 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

韮崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	韮崎市中央町２０１５番１	0908000196514-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
韮崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

韮崎 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　渡邉　慶

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	韮崎市中央町２０１５番１｢中央町３－１４｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗等が多い商業地域	西14m県道、南側道	水道、下水	韮崎 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

韮崎駅南西方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

個人経営の店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維
持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,380 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は韮崎市及び周辺市町村の商業地域であり、需要者の中心は自己使用目的の法人企業である。韮崎駅周辺の
商店街は、空き店舗が多くなっており、人口の減少も相俟って、地域として衰退傾向にある。一方、幹線道路沿いの商
業地域については、定期借地権を利用して店舗を出店するケースが多く、商業地の取引は少ない。なお、取引物件は、
規模や建物等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域に位置する。収益価格が比準価格と比較して低位に試算されてい
るが、収益性が低く比準価格に見合う賃料を授受できないためである。市場参加者である法人企業は、自己使用目的が
中心であり、収益性よりも、売買市場の状況や取引価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行うものと考え
る。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内外の大型小売店舗へ顧客が流出しており
、旧来の商業地域は衰退傾向にある。商業地
の取引は少なく、需要は低調である。

個人経営の店舗等が建ち並ぶ韮崎駅に近い商
店街であるが、商況は依然として冴えず、地
価は下落傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

韮崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０２１９２０７ -40276	韮崎市		更地	（　）	台形	北東11.5m県道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域 (90,400)
b	１２３０３１９２０７ -34692	韮崎市		更地	（　）	不整形	北18.5m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	１２３０１１９２０７ -36765	韮崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、南3.8m、角地		（都）２中専 (60,200)
d	１２２１２１９２１０ -38523	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、北2.8m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,082	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,553	100 [ 100.6]	47,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	46,700
b	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,238	100 [ 111.1]	42,518		42,100
c	(　 ) 40,332	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,848	100 [ 89.9]	44,325		43,800
d	(　 ) 46,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,724	100 [ 102.7]	44,522		44,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

韮崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,298,583	832,904	2,465,679	2,370,020	95,659	（　0.9733） 93,105	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,900,102 円　　　　（　 6,380 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

韮崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	298 ㎡	12.0 m x 24.4 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所のフロア貸しを想定。敷地内に駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段等の共用部分が存するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	83.0	83.00	1,820	151,060	3.0	453,180
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	83.0	83.00	1,430	118,690	3.0	356,070
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	83.0	166.00		269,750		809,250
								0

⑨年額支払賃料	269,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,237,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,237,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 365,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,291,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	809,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,298,583 円　　　　（　 11,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２３０９　　　　-31012	1,429 ( 1,425)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２３０６　　　　-19103	1,528 ( 1,527)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,760
c	Ｄ２３０９　　　　-25021	1,617 ( 1,570)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,768

韮崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,400 円	32,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	263,304 円	3,657,000　×　　　　 7.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,500 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	65,200 円	32,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 832,904 円　（　　　　　　 2,795 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,370,020 円（　　　　　 7,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,298,583 円
②総費用	832,904 円
③純収益　①－②	2,465,679 円
④建物等に帰属する純収益	2,370,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	95,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	93,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,900,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,380 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

韮崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	韮崎市中央町２０１５番１	0908000196514-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考