令和6年1月10日　提出 韮崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   韮崎 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 韮崎市中島１丁目２７５５番１６ ｢中島１－５－３５－２｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成の住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 韮崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 韮崎駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ中央本線と河川に挟まれた住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するも のと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、韮崎市及び周辺市町村の住宅地域であり、需要者の中心は韮崎市に地縁等をもつ個人である。甲府市、 甲斐市、昭和町と比較すると、商業施設等が少なく利便性に劣り、人口は依然として減少傾向にある。また、近年では 、韮崎市藤井町を中心に住宅地の分譲開発等は行われているものの、不動産需要は依然として弱い。土地は総額で５０ ０～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的の個人である。市場参加者である個人は、売買市 場の状況や周辺の取引価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。 一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、代表標 準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　韮崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [107.0] [101.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の分譲開発は徐々に増えてきているも のの、周辺市町村と比較すると、不動産需要 は依然として弱い。 市内中心部に位置する住宅地と比較すると、 周辺街路は狭く、利便性に劣るため、地価は 依然として下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％