別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大月 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大月 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大月市大月１丁目字六貫メ４０３番３
｢大月１－１６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
業所等も見られる住
宅地域		 北東4m市道 水道、下水 大月

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 大月駅南方

400m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 大月市内中心部の既存の住宅地域で、格別の変動要因もなく当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準
は大月駅徒歩圏内の住宅地としての希少性から底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大月市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は大月市及びその周辺市に勤め先を有する勤労者等で
ある。大月駅をはじめ各種利便施設を徒歩圏内で利用可能な利便性に優れた地域であるほか、駅周辺地域における住宅
適地の希少性から需給関係は比較的安定的である。既成住宅地域であり、新規の開発等はほとんど見られない。売り物
件もほとんど見られないことから需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大月市中心部に存する一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域である。周辺に共同住宅も一部見られるが、自己居
住用物件が中心である。投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よ
りも居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であるため、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、収益価格は
参考にとどめ、代表標準地との十分な比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大月 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.4]		 [101.0]
100		 64,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大月市においては、過去一年間で人口が減少
、高齢化率は上昇した。大月駅徒歩圏内は宅
地の希少性から地価は比較的安定している。


大月駅徒歩圏内の利便性に優る住宅地につい
ては、平坦土地の希少性から需給関係は比較
的安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大月 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
１９２０６
-37746		 大月市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
b １２２１０
１９２０６
-34703		 大月市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
中間画地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
c １２３０７
１９２０６
-39013		 大月市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） 準住居

(60,160)
d Ｂ２３０５

-19008		 大月市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
北西10.8m、
二方路
（都） １低専

(50,80)
e １２２１１
１９２０６
-43138		 大月市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,267  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
45,533 		 100
[  70.8]
64,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
65,000 
b (　           ) 
41,974  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
39,754 		 100
[  61.2]
64,958 
65,600 
c (　           ) 
48,574  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
60,292 		 100
[  95.8]
62,935 
63,600 
d (　           ) 
37,744  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
34,756 		 100
[  56.5]
61,515 
62,100 
e (　           ) 
26,178  		 100
[  60.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
41,365 		 100
[  65.4]
63,249 
63,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,700 円／㎡]  



大月 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,053,541 
724,046 
2,329,495 
2,141,700 
187,795 		 （　0.9714）
182,424 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,800,500 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大月 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.66 ＬＳ2 177.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   160 ％   286 ㎡     14.2 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４４．３３㎡（２ＤＫ）、２階建 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
88.66 
100.0 
88.66 
1,340 
118,804 		 2.0  237,608 
1.0  118,804 

 2～ 2		 居宅
88.66 
100.0 
88.66 
1,389 
123,149 		 2.0  246,298 
1.0  123,149 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
177.32 
100.0 
177.32 

241,953 		 483,906 
241,953 
⑨年額支払賃料        241,953 円　×　12ヶ月　＝　       2,903,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     177.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,903,436 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       255,315 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,936,121 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           483,906 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          241,953 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,968 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,053,541 円　　　　（　        10,677 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０５
　　　　-19117		 917  
(     917) 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,389 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ２２１０
　　　　-32006		 1,249  
(   1,113) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,436 
c Ｄ２２０５
　　　　-29013		 986  
(     985) 		 100
[100.0]		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,443 
大月 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 280,846 円  　　　        3,191,436　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     29,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         724,046 円　（　　　　　　         2,532 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     177.32 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,141,700 円  
（　　　　　         7,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,053,541 円      
②総費用 724,046 円      
③純収益　①－② 2,329,495 円      
④建物等に帰属する純収益 2,141,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 187,795 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 182,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,800,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大月 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大月市大月一丁目字六貫メ４０３番３
 0918000033158-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大月 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大月 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大月市大月１丁目字六貫メ４０３番３
｢大月１－１６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
業所等も見られる住
宅地域		 北東4m市道 水道、下水 大月

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 大月駅南方

400m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 　市内中心部に位置する既存の住宅地域で、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
地価水準には底値感があり、近時下げ止まり傾向で、今後は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は大月市及び周辺市の住宅地域一円である。需要者の中心は大月市及びその周辺市に職場をもつ個人の一
次取得者層である。地縁等関係者が多く、圏外からの転入者は少ない。既成の住宅地域で、開発等による新規供給も殆
どない等売り物件が少ない。大月市の中心市街地内で便益性に優り、平坦地が少ないことから稀少性があり、需要は認
められるが、人口減少により、地価は下落傾向にある。画地条件も多様で取引の中心となる価格帯を把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域で、周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、住環境の
良否等を重視した自己使用目的の取引が支配的で、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に
試算された。本件では、収益価格は参考にとどめ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係
を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大月 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[105.0]		 100
[ 89.4]		 [101.0]
100		 63,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　大月市では人口減少傾向にあるが、中心部
の既存住宅地では空地が少なく新規の開発等
も困難で、稀少性から地価は下げ止まり傾向
にある。

　人口減少する中、駅徒歩圏の平坦な住宅地
には需要が集中し、売り物件が少ないことも
あり、地価は弱含み傾向であるが、下落幅は
僅かである。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大月 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
１９２０６
-37746		 大月市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
b １２３０７
１９２０６
-38969		 大月市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
北東2m、角地
（都） １住居

(60,200)
c １２３０７
１９２０６
-39013		 大月市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） 準住居

(60,160)
d Ｂ２３１２

-7012		 大月市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.7m市道
、中間画地
（都） 商業
土砂災害警戒区域
(80,282)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,267  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
45,533 		 100
[  76.0]
59,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
60,500 
b (　           ) 
64,320  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
69,435 		 100
[  79.5]
87,340 
88,200 
c (　           ) 
48,574  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
60,292 		 100
[  92.2]
65,393 
66,000 
d (　     39,189) 
65,315  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,119 		 100
[  97.9]
66,516 
67,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,600 円／㎡]  



大月 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,008,154 
686,871 
2,321,283 
2,141,700 
179,583 		 （　0.9714）
174,447 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,634,313 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大月 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.66 ＬＳ2 177.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   160 ％   286 ㎡     14.2 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４４．３３㎡（２ＤＫ）、２階建てが標準的である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
88.66 
100.0 
88.66 
1,361 
120,666 		 2.0  241,332 
1.0  120,666 

 2～ 2		 居宅
88.66 
100.0 
88.66 
1,389 
123,149 		 2.0  246,298 
1.0  123,149 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
177.32 
100.0 
177.32 

243,815 		 487,630 
243,815 
⑨年額支払賃料        243,815 円　×　12ヶ月　＝　       2,925,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     177.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,925,780 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       321,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,892,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           487,630 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,389 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          243,815 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,363 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,008,154 円　　　　（　        10,518 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３１０
　　　　-32007		 1,122  
(   1,116) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,360 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,389 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ２３１０
　　　　-32008		 1,467  
(   1,465) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,749 
c Ｂ２３１０
　　　　-32013		 966  
(     964) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,153 
大月 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,000 円  　　　　     29,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 273,171 円  　　　        3,213,780　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     29,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         686,871 円　（　　　　　　         2,402 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     177.32 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,141,700 円  
（　　　　　         7,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,008,154 円      
②総費用 686,871 円      
③純収益　①－② 2,321,283 円      
④建物等に帰属する純収益 2,141,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 179,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 174,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,634,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大月 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大月市大月一丁目字六貫メ４０３番３
 0918000033158-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考