鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
山梨 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　本澤　英史

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ既成商業地域	西15.5m市道	水道、下水	山梨市 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ市道

交通

施設

山梨市駅北方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

山梨市駅前の旧来からの商業地域で、商況は低調である。特に目立った変動要因はなく当面は現状維持するもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山梨市内を中心に峡東地域全域の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は県内企業や資金力の
ある個人事業者等で、一部に県外資本も見受けられる。近隣型の日用品小売店舗や飲食店等を中心とする古くからの駅
前通り沿いの商業地域で集客力の高い核店舗もなく商況は冴えない。店舗形態により規模も多種多様で、需要の中心と
なる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は古くからの低層店舗等を中心とする駅前商業地域である。賃貸用店舗もあるものの一般賃貸向け市場は低迷
しており、現状では投下資本に見合う賃料が得られないのが実情で、自己利用を目的とした比準価格に比較して低位に
試算された。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に、前年公示価格か
らの推移も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は５類に移行した
が、当市の商業地は集客力の高い店舗が見ら
れず、従来から出店需要は低調で地価は弱含
み。

駅前商業地域であるが、集客力のある施設は
少なく商況は衰退化傾向にあり、地価は下落
基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７１９２０５ -38164	山梨市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.7m県道、南東1.8m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０４１９２０５ -39156	山梨市		更地	（　）	長方形	北（駅前広場）市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	１２３０７１９２１１ -38157	笛吹市		建付地	（　）	不整形	西10m県道、北西4.5m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	１２３０８１９２１３ -39886	甲州市		建付地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,373	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	38,432	100 [ 70.7]	54,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,400
b	(　 ) 68,716	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,204	100 [ 121.2]	55,449		55,400
c	(　 ) 19,081	100 [ 55.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 87.2]	56,381	100 [ 101.7]	55,439		55,400
d	(　 ) 25,868	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.0]	38,998	100 [ 70.6]	55,238		55,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -34.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

山梨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,678,842	1,047,573	3,631,269	2,893,460	737,809	（　0.9733） 718,109	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,655,286 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	126.00	Ｓ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	10.5 m x 33.0 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	100.0	126.00	1,830	230,580	2.0	461,160
							1.0	230,580
2～ 2	店舗兼事務所	126.00	100.0	126.00	1,350	170,100	2.0	340,200
							1.0	170,100
～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		400,680		801,360
								400,680

⑨年額支払賃料	400,680 円　×　12ヶ月　＝　 4,808,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,808,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 510,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,597,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	801,360 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,286 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,678,842 円　　　　（　 13,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３１１　　　　-22009	1,735 ( 1,726)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,864 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３１１　　　　-22027	1,554 ( 1,552)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,718
c	Ｄ２３１２　　　　-29032	1,858 ( 1,822)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,857

山梨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,200 円	39,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	296,273 円	5,108,160　×　　　　 5.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,400 円	39,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	79,600 円	39,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,047,573 円　（　　　　　　 2,926 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,893,460 円（　　　　　 8,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,678,842 円
②総費用	1,047,573 円
③純収益　①－②	3,631,269 円
④建物等に帰属する純収益	2,893,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	737,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	718,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,655,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

山梨 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山梨市上神内川字一丁田１２２４番７	0903000086377-0000
2	山梨市上神内川字一丁田１２２４番１１	0903000086381-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月9日　提出
山梨 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　渡邉　武文

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ既成商業地域	西15.5m市道	水道、下水	山梨市 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ市道

交通

施設

山梨市駅北方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域に特別な変動要因はないが、周辺地域における取引動向等からは、地価水準はやや弱含みで推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山梨市を中心に峡東地域の商業地域及び住商混在地域一円。需要者は地元の中小法人若しくは個人事業主
が中心と考えられる。圏内における商業地の需要は全般的に低調であり、価格も概ね弱含み傾向。中心市街地の既成商
業地域においては、集客力の高い核店舗がなく、新規出店もほぼ認められない状況である。全般的に商業地の土地取引
は低調であり、また、取引の個別性が強いことからも中心的な価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心市街地の既成商業地域であるが、自用目的の取引が中心であり、同時に投資採算性等の観点からは収益目的の土地
取引の可能性は低く、収益価格の規範性は低い。需要者の中心である法人等は土地相場等に着目して取引意思決定する
と考えられ、同視点から求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準価格を重視し
、収益価格を参考に留め、周辺の標準地等の価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地に対する需要は全般的に低迷している
。幹線道路沿いは一部新規出店も見られるが
、駅前等中心商業地の空洞化傾向は続いてい
る。

地域に特別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７１９２０５ -41014	山梨市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、西1.9m、角地		（都）商業 (90,400)
b	１２２０７１９２０５ -38164	山梨市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.7m県道、南東1.8m、二方路		（都）１住居 (60,200)
c	１２３０８１９２０５ -39975	山梨市		建付地	（　）	不整形	南東10m国道、北東3m、二方路		（都） (70,200)
d	１２１０２１９２１３ -37024	甲州市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18.8m県道、南西9.7m、南東3m、三方路		（都）近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,846	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,270	100 [ 89.3]	55,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,200
b	(　 ) 31,373	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	38,432	100 [ 70.7]	54,359		54,400
c	(　 ) 23,847	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.7]	32,638	100 [ 59.9]	54,487		54,500
d	(　 ) 43,639	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	47,316	100 [ 87.9]	53,829		53,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,600 円／㎡]

山梨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,714,889	1,073,111	3,641,778	2,893,460	748,318	（　0.9733） 728,338	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,864,041 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	126.00	Ｓ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	10.5 m x 33.0 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	100.0	126.00	1,832	230,832	2.0	461,664
							1.0	230,832
2～ 2	店舗兼事務所	126.00	100.0	126.00	1,374	173,124	2.0	346,248
							1.0	173,124
～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		403,956		807,912
								403,956

⑨年額支払賃料	403,956 円　×　12ヶ月　＝　 4,847,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,847,472 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 514,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,632,725 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	807,912 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 403,956 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,893 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,714,889 円　　　　（　 13,170 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３１１　　　　-29024	1,328 ( 1,275)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,866 円/㎡　月額支払賃料（　 1,832 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３１１　　　　-29025	1,493 ( 1,492)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,876
c	Ｄ２３１１　　　　-29026	1,363 ( 1,338)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	1,903

山梨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,000 円	39,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	283,111 円	5,147,472　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,200 円
	建物　　　　　　　　　 318,400 円	39,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	79,600 円	39,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,073,111 円　（　　　　　　 2,998 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,893,460 円（　　　　　 8,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,714,889 円
②総費用	1,073,111 円
③純収益　①－②	3,641,778 円
④建物等に帰属する純収益	2,893,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	748,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	728,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,864,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

山梨 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山梨市上神内川字一丁田１２２４番７	0903000086377-0000
2	山梨市上神内川字一丁田１２２４番１１	0903000086381-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考