令和6年1月9日　提出 山梨 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4.1m市道 水道、下水 山梨市 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道 交通 施設 山梨市駅東方 580m 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 山梨市駅南口が開設され、県道の拡幅事業も進行中であり、駅南口の企業跡地の開発も検討されているが、取引 動向に特段の変化は見られないことから、地価水準は依然やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心市街地の住宅地域を中心とした市内の住宅地域一円。需要者は一次取得の市内居住者、通勤者が中 心で、市外からの転入者も見られる。地域は駅徒歩圏内にあり、生活利便性は良好であるが、近隣地域を含む山梨市駅 から東山梨市駅にかけてのＪＲ路線南東側一体は農地も多く、取引は低調。駅南口エリアでは小学校周辺及び以南で取 引が多い傾向にある。中心となる価格帯は土地総額で１千万円前後、建売分譲の土地建物総額で３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の中心は自用目的の個人であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様 の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主 による節税目的の建築が主であり、投資採算性の観点から共同住宅等を想定することが現実的でないため、収益価格は 試算しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [102.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。 土地取引件数、住宅着工戸数はやや減少傾向 にある。 山梨市駅南口が開設され、県道の拡幅事業も 進行中であり、ＪＲ路線南側の発展も期待さ れるが、今のところ取引動向に特段の変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％