鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
都留 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都留 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小川　和彦

TEL.

鑑定評価額

57,800,000 円

１㎡当たりの価格

67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都留市田野倉字神出２４１番１外				②地積　(㎡)	861 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	中規模の店舗や営業所が建ち並ぶ路線商業地域	北西10m国道	水道、下水	田野倉 970m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 300 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ国道

交通

施設

田野倉駅北方

970m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内の幹線道路沿いの商業地域で、市内における繁華性・商況は比較的良い。格別の変動要因はなく、当分の間
現状を維持すると予測する。地価水準は多少下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都留市及び近接の富士吉田市等の幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、規模の大きな土
地についてはロードサイド型の店舗を展開する県内外の法人等と推定されるが、個別性の高い画地が多く、中心となる
価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事例は広域的に選択したが、同一需給圏内の類似地域に所在するもので、代替及び競争関係が認められる。なお、取引
事例比較法において、地域格差の判定は適切である。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃
料等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、収益価格は参考程度に留め
、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部業種及び路線を除き企業の出店意欲は依
然弱く、幹線道路沿い商業地に対する需要は
低迷している。また、旧来の商業地の空洞化
は続いている。

大型店舗のオープンにより、繁華性・商況が
多少増した。一方地価は多少ではあるが、下
落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

都留 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２１９２０４ -39232	都留市		建付地	（　）	不整形	南東6.5m県道、北東2m、角地		（都）商業 (90,390)
b	１２３０４１９４３０ -39685	南都留郡富士河口湖町		底地	（　）	不整形	南9.4m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	１２３０８１９２０４ -40533	都留市		更地	（　）	ほぼ整形	北西7.5m国道、南東6m、二方路		商業 (100,400)
d	Ｂ２３０６ -13002	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	ほぼ台形	北東11m国道、北3.5m、角地		（都）準工特別工業地区 (60,200)
e	Ｃ２３０９ -4003	富士吉田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.4]	59,343	100 [ 88.3]	67,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 33,242) 66,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	83,105	100 [ 123.8]	67,128		67,100
c	(　 ) 42,294	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	42,209	100 [ 63.1]	66,892		66,900
d	(　 ) 72,604	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,604	100 [ 107.1]	67,791		67,800
e	(　 ) 51,451	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,348	100 [ 77.2]	66,513		66,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,100 円／㎡]

都留 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,907,619	1,085,697	4,821,922	2,529,960	2,291,962	（　0.9733） 2,230,767	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	45,525,857 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都留 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	227.72	Ｓ1	227.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	861 ㎡	24.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸、駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	227.72	100.0	227.72	2,344	533,776	3.0	1,601,328
							0.0	0
～

～

～

～

計		227.72	100.0	227.72		533,776		1,601,328
								0

⑨年額支払賃料	533,776 円　×　12ヶ月　＝　 6,405,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,405,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 512,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,892,887 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,601,328 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,907,619 円　　　　（　 6,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３０９　　　　-23002	1,715 ( 1,663)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,344 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３０９　　　　-23003	1,583 ( 1,536)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,314
c	Ｄ２３０９　　　　-23005	2,181 ( 2,176)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,357

都留 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,400 円	34,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	236,997 円	6,405,312　×　　　　 3.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 396,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,600 円	34,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,600 円	34,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,085,697 円　（　　　　　　 1,261 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 227.72 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,529,960 円（　　　　　 2,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,907,619 円
②総費用	1,085,697 円
③純収益　①－②	4,821,922 円
④建物等に帰属する純収益	2,529,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,291,962 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,230,767 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,525,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

都留 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	都留市田野倉字神出２４１番１	0918005098871-0000
2	都留市田野倉字神出２４１番５	0918005098873-0000
3	都留市田野倉字神出２４１番６	0918005098874-0000
4	都留市田野倉字神出２４１番７	0918005098875-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
都留 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都留 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　杉本　裕昭

TEL.

鑑定評価額

57,700,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都留市田野倉字神出２４１番１外				②地積　(㎡)	861 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	中規模の店舗や営業所が建ち並ぶ路線商業地域	北西10m国道	水道、下水	田野倉 970m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 300 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ国道

交通

施設

田野倉駅北方

970m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

都留市と大月市の行政界近くに、大型店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間は
現状を維持すると予測する。人口減少の影響で地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都留市及び周辺市町の路線商業地域一円である。需要者の中心は、ロードサイド型の店舗を展開する県内
外の法人等である。都留市及び大月市からの顧客が見込めることから、大型店舗の集積度が高く、需要は安定的である
。需要者の投資規模等により取引総額が左右されるほか、事業用定期借地権方式での賃貸借も多いことから、中心とな
る価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

テナント向けの商業施設は投下資本に見合う賃料が得られない状況にあるため、収益価格は低位に試算された。同一需
給圏内では、道路の系統・連続性、商業集積度等の店舗立地環境の優劣により地価水準が形成されており、需要者は類
似物件の取引価格との比較により購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、本件では市場性を反映した比準価格
を重視して、収益価格を比較考量し、前年公示価格からの推移にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化や人口減少による購買力の低下、Ｅコ
マース市場への客足の流出等により需要は弱
含みである。

都留市及び大月市が主な商圏で、大型店舗の
集積度が高い路線商業地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

都留 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２１９２０４ -39189	都留市		建付地	（　）	不整形	北西10m国道、南西4m、角地		（都） (70,200)
b	１２３０８１９２０４ -40533	都留市		更地	（　）	ほぼ整形	北西7.5m国道、南東6m、二方路		商業 (100,400)
c	１２３０８１９２０４ -40597	都留市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、南7m、北1m、西0.8m、四方路		（都）準工 (60,200)
d	Ｂ２３１１ -4001	都留市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、南西1m、角地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,359	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	53,656	100 [ 100.0]	53,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,700
b	(　 ) 42,294	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	42,209	100 [ 62.6]	67,427		67,400
c	(　 ) 42,403	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	42,361	100 [ 59.4]	71,315		71,300
d	(　 ) 35,469	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,363	100 [ 52.0]	68,006		68,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -48.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,900 円／㎡]

都留 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の査定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,907,619	985,306	4,922,313	2,580,850	2,341,463	（　0.9733） 2,278,946	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	46,509,102 円　　　　（　 54,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都留 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	227.72	Ｓ1	227.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	861 ㎡	24.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸、駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	227.72	100.0	227.72	2,344	533,776	3.0	1,601,328
							0.0	0
～

～

～

～

計		227.72	100.0	227.72		533,776		1,601,328
								0

⑨年額支払賃料	533,776 円　×　12ヶ月　＝　 6,405,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,405,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 512,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,892,887 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,601,328 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,907,619 円　　　　（　 6,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２３１１　　　　-30106	1,693 ( 1,617)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,344 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３０６　　　　-22011	3,428 ( 3,267)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,516
c	Ｄ２３０４　　　　-29006	1,670 ( 1,667)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,184

都留 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	35,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	128,106 円	6,405,312　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 395,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,500 円	35,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	71,000 円	35,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 985,306 円　（　　　　　　 1,144 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,500,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 227.72 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,580,850 円（　　　　　 2,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,907,619 円
②総費用	985,306 円
③純収益　①－②	4,922,313 円
④建物等に帰属する純収益	2,580,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,341,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,278,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,509,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

都留 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	都留市田野倉字神出２４１番１	0918005098871-0000
2	都留市田野倉字神出２４１番５	0918005098873-0000
3	都留市田野倉字神出２４１番６	0918005098874-0000
4	都留市田野倉字神出２４１番７	0918005098875-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考