別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
富士吉田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士吉田 5-3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.
鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士吉田市下吉田６丁目２０９５番３外
｢下吉田６－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 671  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中低層の事務所と小
売店舗等が混在する
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス 月江寺

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 月江寺駅南東方

1.2km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の事務所と小売店舗等が混在する商業地域である。市役所にも近い市の中心的商業地域で特段の変動要因
も見られず、当面は現状維持と予測する。業態転換が進まず、不動産需要は弱含みである。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富士吉田市を中心に県内の繁華性のある商業地域等の範囲である。需要者の中心は、県内外の中小規模
の法人等である。郡内地域の拠点的色彩のある富士吉田市だが支店経済の崩壊による事務所需要の減退、ネット通販の
隆盛で小売店舗の脱落等の影響により事務所や小売店需要が中心だった対象地周辺は不動産需要が低迷傾向にある。こ
のような状況を反映して取引規模等はまちまちのため需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 富士吉田市役所に近い事務所や小売店舗等が集積している地域を代表する商業地域である。かつて中心であった事務所
需要がなくなり空室が増加して収益性が低下したことで収益価格は比準価格に比し低位に試算された。比準価格は、実
際に商業地で成立した価格を基礎としており説得力・信頼性がある。本件では、信頼性の高い比準価格を重視し、収益
価格を関連付け、さらには類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の終焉で地域経済の柱である観光需
要が活性化し、経済の立ち直りが期待される
。


市役所に比較的に近い事務所、店舗等が存す
る商業地域だが、業態転換が思うように進ま
ず空き事務所、空き店舗の増加が課題である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士吉田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ２３０９

-13004		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西12m市道、
中間画地
（都） 
普通地域
(70,200)
b １２３０８
１９２０４
-40597		 都留市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南7m、北1m、
西0.8m、
四方路
（都） 準工

(70,200)
c １２３０８
１９２０１
-39745		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西9.5m県道
、南東4m、
角地
１住居

(70,200)
d Ｃ２３０９

-4002		 富士吉田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.5m市道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,548  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
39,118 		 100
[  76.7]
51,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,000 
b (　           ) 
42,403  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
42,361 		 100
[  80.9]
52,362 
52,400 
c (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
44,352 		 100
[  89.3]
49,666 
49,700 
d (　           ) 
50,743  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,642 		 100
[ 101.1]
50,091 
50,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,800 円／㎡]  



富士吉田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,506,124 
1,653,040 
5,853,084 
5,168,970 
684,114 		 （　0.9733）
665,848 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     13,588,735 円　　　　（　     20,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士吉田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 225.00 Ｓ2 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   671 ㎡     18.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸しを想定。駐車場確保のため使用容積率は低い。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段等の共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
85.0 
191.25 
1,750 
334,688 		 3.0  1,004,064 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
225.00 
85.0 
191.25 
1,405 
268,706 		 3.0  806,118 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
85.0 
382.50 

603,394 		 1,810,182 
0 
⑨年額支払賃料        603,394 円　×　12ヶ月　＝　       7,240,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     382.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,240,728 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       651,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,489,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,810,182 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,506,124 円　　　　（　        11,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０９
　　　　-31003		 2,053  
(   2,048) 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,754 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ２３０９
　　　　-31004		 2,083  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,745 
c Ｂ２３０９
　　　　-31005		 2,261  
(   2,255) 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,848 
富士吉田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,300 円  　　　　     71,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 447,740 円  　　　        8,140,728　×　　　　   5.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      533,200 円  　　　　     71,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       142,200 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,653,040 円　（　　　　　　         2,464 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,168,970 円  
（　　　　　         7,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,506,124 円      
②総費用 1,653,040 円      
③純収益　①－② 5,853,084 円      
④建物等に帰属する純収益 5,168,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 684,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 665,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,588,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士吉田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士吉田市下吉田六丁目２０９５番３
 0917000168236-0000
2 　富士吉田市下吉田六丁目２０９６番４
 0917000168240-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
富士吉田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士吉田 5-3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.
鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士吉田市下吉田６丁目２０９５番３外
｢下吉田６－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 671  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中低層の事務所と小
売店舗等が混在する
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス 月江寺

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 月江寺駅南東方

1.2km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の事務所と小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状
を維持するものと予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富士吉田市を中心に郡内地域一円の商業地域であり、需要者の中心は自己使用目的の法人企業である。
標準地周辺は核となる店舗が少なく、商況にやや欠けるものの、中小規模の事務所や公共施設等も建ち並んでおり、事
業用の施設を前提とした需要も存在し、不動産の引き合いは安定している。なお、取引物件は、規模や建物等の如何に
より個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域に位置する。収益価格が比準価格と比較して低位に試算されているが、収
益性が低く比準価格に見合う賃料を授受できないためである。市場参加者である法人企業は、自己使用目的が中心であ
り、収益性よりも、売買市場の状況や周辺の取引価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強い。
したがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まる中
で、インバウンドを中心に観光客は増加傾向
にある。市内商業地域の商況も回復基調にあ
る。

店舗のほか、事務所や公共施設等も建ち並ん
でおり、事業用地としての需要もあり、地価
は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士吉田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
１９２０４
-40597		 都留市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南7m、北1m、
西0.8m、
四方路
（都） 準工

(60,200)
b Ｃ２３０９

-4002		 富士吉田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.5m市道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
c １２３０８
１９２０４
-40533		 都留市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.5m国道
、南東6m、
二方路
商業

(100,400)
d １２２１２
１９４３０
-39175		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m町道、
南1.5m、
二方路
（都） １住居
白地
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,403  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
42,361 		 100
[  79.7]
53,151 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,200 
b (　           ) 
50,743  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,642 		 100
[ 101.9]
49,698 
49,700 
c (　           ) 
42,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
42,209 		 100
[  78.9]
53,497 
53,500 
d (　           ) 
44,438  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,438 		 100
[  90.3]
49,212 
49,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,400 円／㎡]  



富士吉田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,506,124 
1,710,525 
5,795,599 
5,168,970 
626,629 		 （　0.9733）
609,898 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,446,898 円　　　　（　     18,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士吉田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.00 Ｓ2 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   671 ㎡     18.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸しを想定。駐車場確保のため使用容積率は低い。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段等の共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
85.0 
191.25 
1,750 
334,688 		 3.0  1,004,064 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
225.00 
85.0 
191.25 
1,405 
268,706 		 3.0  806,118 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
85.0 
382.50 

603,394 		 1,810,182 
0 
⑨年額支払賃料        603,394 円　×　12ヶ月　＝　       7,240,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     382.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,240,728 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       651,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,489,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,810,182 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,506,124 円　　　　（　        11,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-23003		 1,583  
(   1,536) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,694 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,754 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０９
　　　　-23001		 1,634  
(   1,586) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,733 
c Ｄ２３０６
　　　　-22012		 1,848  
(   1,771) 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,833 
富士吉田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,300 円  　　　　     71,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 504,725 円  　　　        8,140,728　×　　　　   6.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      246,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      533,200 円  　　　　     71,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       142,200 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,710,525 円　（　　　　　　         2,549 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,168,970 円  
（　　　　　         7,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,506,124 円      
②総費用 1,710,525 円      
③純収益　①－② 5,795,599 円      
④建物等に帰属する純収益 5,168,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 626,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 609,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,446,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士吉田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士吉田市下吉田六丁目２０９５番３
 0917000168236-0000
2 　富士吉田市下吉田六丁目２０９６番４
 0917000168240-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考