別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲府 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-16 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.
鑑定評価額 63,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市下石田２丁目４１５番外
｢下石田２－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 926  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
を中心とする路線商
業地域		 南東12m市道 水道、下水 甲府

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 甲府駅南西方

2.9km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗や事業所等の連担する市内では比較的繁華性のある商業地域であり、格別の地域変動要因も見受けられ
ず当面は現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は今後とも安定して推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市を中心に隣接市を含む周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、ロードサイド型の
店舗展開をする県内外の法人や地場の個人事業主等である。標準地周辺は沿道型の低層店舗や事業所が見られ、車両交
通量も多く市内では比較的繁華な商業地域であり、周辺に競合エリアも多いものの、商況は安定して推移している。店
舗の業態等により取引される規模等にばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層店舗や事業所が連坦する地域であるが、大部分が自己使用目的の取引であり、テナント向け賃貸市場の動きは鈍く
、新築の貸店舗等の規範性の高い収益資料の収集には限界があり収益価格の相対的な規範性はやや低い。以上より、本
件では現実の需給関係を反映し信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、売
買希望価格や売買物件の出回り状況等を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.8]		 [100.0]
100		 68,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウィズコロナのもと社会・経済活動は回復し
てきているが、市内人口は依然減少が続き、
中心商業地は空洞化傾向にあり、顧客は郊外
に流出している。

低層の店舗や事業所の連担する市内では比較
的繁華な商業地域であり、周辺には競合する
エリアも多いものの、商況は安定して推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
１９２０１
-38964		 甲府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19m国道、
北4.7m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b Ｃ２３０５

-21010		 甲府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m国道、
中間画地
近商

(75,200)
c Ｂ２３０５

-19007		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m国道、
南2.6m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
d １２３０４
１９３８４
-39190		 中巨摩郡昭和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m町道、
北4.8m、角地
準工

(70,200)
e １２３０９
１９２１０
-32539		 甲斐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,427  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
74,394 		 100
[ 107.1]
69,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,500 
b (　           ) 
45,195  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
49,850 		 100
[  71.3]
69,916 
69,900 
c (　           ) 
55,327  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
54,560 		 100
[  78.0]
69,949 
69,900 
d (　           ) 
61,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
60,825 		 100
[  88.0]
69,119 
69,100 
e (　           ) 
55,153  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,043 		 100
[  78.4]
70,208 
70,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,700 円／㎡]  



甲府 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,924,534 
1,306,323 
4,618,211 
2,653,550 
1,964,661 		 （　0.9733）
1,912,205 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     39,024,592 円　　　　（　     42,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   926 ㎡     28.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建の一棟貸し店舗を想定した。駐車場を十分に確保する必要がある為、使用容積率と基準容積率に乖離がある。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
2,280 
547,200 		 3.0  1,641,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

547,200 		 1,641,600 
0 
⑨年額支払賃料        547,200 円　×　12ヶ月　＝　       6,566,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,566,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       656,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,909,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,641,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,774 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,924,534 円　　　　（　         6,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-25021		 1,617  
(   1,570) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,239 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３１１
　　　　-30103		 2,506  
(   2,404) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,241 
c Ｄ２３１１
　　　　-24515		 2,055  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,373 
甲府 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 249,523 円  　　　        6,566,400　×　　　　   3.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      527,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      310,200 円  　　　　     36,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,000 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,306,323 円　（　　　　　　         1,411 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,653,550 円  
（　　　　　         2,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,924,534 円      
②総費用 1,306,323 円      
③純収益　①－② 4,618,211 円      
④建物等に帰属する純収益 2,653,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,964,661 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,912,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,024,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市下石田二丁目４１５番
 0900000138797-0000
2 　甲府市下石田二丁目４１６番
 0900000138798-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
甲府 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-16 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.
鑑定評価額 63,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市下石田２丁目４１５番外
｢下石田２－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 926  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
を中心とする路線商
業地域		 南東12m市道 水道、下水 甲府

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 甲府駅南西方

2.9km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 甲府市中部の低層店舗を中心とする路線商業地域である。近年、大型店の立地があったことから来客数が増加し
繁華性が高まっており、地価は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市を中心とする路線商業地域で、需要者の中心は店舗用地を求める地元法人や県外資本法人である。
標準地は甲府市中心市街地と国道２０号を結ぶ幹線沿いにあり交通量が多く、周辺にはスーパーマーケットやコンビニ
エンスストア、飲食店、金融機関や事務所等が建ち並び商況は安定的に推移している。近年は借地の活用による店舗立
地が中心となっており、立地条件や収益性により個別格差が強いため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線市道沿いの路線商業地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近年は事業
用借地権方式での店舗立地が中心となっており、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないことから収益価格は低
位に試算された。近隣地域においては自用目的の取引が中心と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、路線商
業地の市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.8]		 [100.0]
100		 68,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地元経済の先行きに対する不透明感は根強い
が、コロナ禍以降、経済環境の持ち直しが見
られ、商業地の地価は安定化傾向にある。


自動車交通の利便性が高い幹線市道の「昭和
通り」沿い路線商業地域で、核店舗となるス
ーパーマーケットが近年立地し、繁華性が高
まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
１９２０１
-39967		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２３０５
１９２０１
-37355		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c １２３０６
１９２０１
-40772		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
d １２３０８
１９２０１
-40138		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,660  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,287 		 100
[ 100.0]
74,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,300 
b (　           ) 
62,144  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,895 		 100
[  91.0]
68,016 
68,000 
c (　           ) 
57,462  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,290 		 100
[  79.8]
71,792 
71,800 
d (　           ) 
54,800  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,636 		 100
[  85.3]
64,052 
64,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,500 円／㎡]  



甲府 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,908,944 
1,321,565 
4,587,379 
2,668,090 
1,919,289 		 （　0.9733）
1,868,044 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     38,123,347 円　　　　（　     41,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   926 ㎡     28.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗で、床面積２４０㎡。床面積は一棟貸しのため、来客用駐車場の確保分も考慮し、想定している。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
2,274 
545,760 		 3.0  1,637,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

545,760 		 1,637,280 
0 
⑨年額支払賃料        545,760 円　×　12ヶ月　＝　       6,549,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,549,120 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       654,912 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,894,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,637,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,736 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,908,944 円　　　　（　         6,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ２３１１
　　　　-26101		 1,682  
(   1,677) 		 100
[100.0]		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.0]		 100
[110.0]
2,131 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０９
　　　　-25021		 1,617  
(   1,570) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 74.0]		 100
[110.0]
2,476 
c Ｂ２３０９
　　　　-31011		 1,832  
(   1,688) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 78.0]		 100
[110.0]
2,245 
甲府 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,100 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 261,965 円  　　　        6,549,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      527,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      311,900 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,321,565 円　（　　　　　　         1,427 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,668,090 円  
（　　　　　         2,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,908,944 円      
②総費用 1,321,565 円      
③純収益　①－② 4,587,379 円      
④建物等に帰属する純収益 2,668,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,919,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,868,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,017 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,123,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市下石田二丁目４１５番
 0900000138797-0000
2 　甲府市下石田二丁目４１６番
 0900000138798-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考