令和6年1月12日　提出 甲府 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 5-14 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.

鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市富士見１丁目１７３４番１外 ｢富士見１－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 2,212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 店舗 Ｓ1 中規模な店舗が増え つつある路線商業地 域 北25m市道、三方路 水道、ガス、下水 甲府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 甲府駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年に新設された路線沿いの商業地域で、今後長期的にではあるが、店舗等の集積が進むものと予測する。地価 水準は、今後は徐々に回復してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市内及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はロードサイド型店舗を事業展開 する県内外の法人である。広い駐車場を確保した低層店舗が建ち並ぶ商業地で、一定の交通量を確保している。市内外 の幹線道路沿いの商業地や隣接市の大規模小売店舗との競合が見られるものの、商圏が広域的であるため、潜在的需要 は認められる。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自動車利用客を対象とする幹線道路沿いの路線商業地域である。貸店舗等も見受けられるが、事業用定期借地権を利用 した物件が多く、貸店舗等の収益目的での取引は見受けられず、自用目的での取引が大部分である。以上より、市場の 実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 5-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は不透明感を残しているものの、 再生に向けた各種取り組みが展開されており 、街並みに変化の兆しが認められる。 甲斐市へ繋がる「やまなみ通り」沿いに位置 し、商圏が広域的であり、背後人口も多いこ とから、一定の競争力を確保している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％