別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
甲府 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-12 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市丸の内３丁目１３０番２外
｢丸の内３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ7		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北19m市道 水道、ガス、下水 甲府

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 甲府駅南西方

820m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 甲府市中心市街地の外れに位置する商業地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状維持を予測
する。地価水準は、小幅な下落が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市中心部及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内外の法人
企業である。近年、商業地需要はターミナル機能を有し交通利便性の高い甲府駅周辺にシフトしている。駅から遠隔に
位置するオフィス街の中層階には空室が多く見られ、不動産市場は低調に推移している。投資に当たっては画地規模や
建物用途の如何だけでなく、単価や総額も重視されるため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は店舗・事務所を中心とする商業地域に所在しているが、現状は投下資本に見合う賃料水準が形成されていない
ため、比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。以上により、本件では現実に成約した取引事例を価格判定の基
礎とした比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらには昨今の不動産市場や売
買希望価格の動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[127.2]		 [100.0]
100		 69,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全国展開する企業の支店・営業所の統廃合に
より甲府市の拠点性が薄れる中、郊外の大型
店に顧客も流出し、商業地需要は総じて低調
に推移している。

オフィス・店舗需要が甲府駅周辺にシフトし
ているため、一部マンション適地を除き総じ
て需要は低調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｃ２３０５

-21006		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11.5m市道、
中間画地
商業

(90,600)
b １２３０７
１９２０１
-38127		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２３０３
１９２０１
-34455		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２３０１
１９２０１
-36380		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m県道、
西4.5m、角地
近商

(80,200)
e １２３０１
１９２０１
-36199		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
東6.5m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,678  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
68,714 		 100
[  94.1]
73,022 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,000 
b (　           ) 
85,501  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,244 		 100
[ 118.1]
72,180 
72,200 
c (　           ) 
53,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
58,919 		 100
[  87.4]
67,413 
67,400 
d (　           ) 
65,047  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
63,325 		 100
[  83.8]
75,567 
75,600 
e (　           ) 
43,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
59,971 		 100
[  82.8]
72,429 
72,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



甲府 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,426,716 
2,074,312 
6,352,404 
5,997,750 
354,654 		 （　0.9475）
336,035 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      6,857,857 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 154.00 Ｓ3 462.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   293 ㎡     15.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。 ⑦有効率　  68.2 ％
の理由		 階段等の共用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
154.00 
68.2 
105.03 
2,600 
273,078 		 3.0  819,234 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
154.00 
68.2 
105.03 
2,100 
220,563 		 3.0  661,689 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
154.00 
68.2 
105.03 
2,100 
220,563 		 3.0  661,689 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
462.00 
68.2 
315.09 

714,204 		 2,142,612 
0 
⑨年額支払賃料        714,204 円　×　12ヶ月　＝　       8,570,448 円 
⑩a共益費（管理費）              77 円／㎡　×　     315.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　         291,143 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,861,591 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       934,159 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,407,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,142,612 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,426,716 円　　　　（　        28,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３１１
　　　　-24515		 2,055  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ２３１０
　　　　-19102		 2,330  
(   2,237) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,635 
c Ｄ２３１１
　　　　-4020		 2,248  
(   2,152) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,624 
甲府 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 541,812 円  　　　        9,341,591　×　　　　   5.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      701,200 円  　　　　     82,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,074,312 円　（　　　　　　         7,080 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     462.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,997,750 円  
（　　　　　        20,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,426,716 円      
②総費用 2,074,312 円      
③純収益　①－② 6,352,404 円      
④建物等に帰属する純収益 5,997,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 354,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 336,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,147 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,857,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市丸の内三丁目１３０番２
 0900000249599-0000
2 　甲府市丸の内三丁目１３３番
 0900000249602-0000
3 　甲府市丸の内三丁目１３４番
 0900000249603-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
甲府 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-12 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市丸の内３丁目１３０番２外
｢丸の内３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ7		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北19m市道 水道、ガス、下水 甲府

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 甲府駅南西方

820m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 甲府市中心商業地周辺部の路線商業地的性格も有する商業地である。かつて中心であった事務所需要が減退し、
空室等が増加した。他方、周辺部ではマンションが建設される地区も散見される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市を中心に県内の繁華性のある商業地域の範囲である。需要者の中心は、デベロッパー、ビル経営者
、県内外の法人等である。支店経済の崩壊、郊外大型店やインターネット店舗との競争激化で中心市街地の事務所、小
売店舗は競争力が劣るため不振にある。他方、周辺ではマンションが新規に建設される地区も散見される。このような
状況を反映して取引規模、価格等はまちまちのため中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 甲府市中心部周辺を代表する商業地である。かつて中心であった事務所、店舗需要がなくなり空室が増加して収益性が
低下したことで収益価格は比準価格に比し低位に試算された。比準価格は、実際に商業地で成立した価格を基礎として
おり説得力・信頼性がある。以上から、説得力・信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地と
の検討を踏まえ、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[126.9]		 [100.0]
100		 69,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍終焉後、好調な観光・外食産業と不
調な製造業の二極化が見られる。



コロナ禍が終焉したが、相変わらず事務所需
要は不調で空室が目立つ。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
１９２０１
-39363		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m国道、
東5m、北4m、
三方路
近商

(90,200)
b Ｄ２３１０

-25003		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｂ２３０６

-19002		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
北西2m、角地
近商

(80,200)
d １２３０８
１９２０１
-39846		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m県道、
西4m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,960  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,705 		 100
[  70.8]
71,617 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,600 
b (　           ) 
97,766  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,570 		 100
[  93.5]
104,353 
104,000 
c (　           ) 
58,212  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
56,671 		 100
[  81.3]
69,706 
69,700 
d (　           ) 
86,324  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
83,558 		 100
[ 115.5]
72,345 
72,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



甲府 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,331,212 
2,025,408 
6,305,804 
5,975,940 
329,864 		 （　0.9475）
312,546 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      6,378,490 円　　　　（　     21,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 154.00 Ｓ3 462.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   293 ㎡     15.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。 ⑦有効率　  68.2 ％
の理由		 階段室等の共用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
154.00 
68.2 
105.00 
2,584 
271,320 		 3.0  813,960 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
154.00 
68.2 
105.00 
2,067 
217,035 		 3.0  651,105 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
154.00 
68.2 
105.00 
2,067 
217,035 		 3.0  651,105 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
462.00 
68.2 
315.00 

705,390 		 2,116,170 
0 
⑨年額支払賃料        705,390 円　×　12ヶ月　＝　       8,464,680 円 
⑩a共益費（管理費）              77 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         291,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,755,740 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       923,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,312,166 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,116,170 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,046 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,331,212 円　　　　（　        28,434 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３１０
　　　　-19005		 2,455  
(   2,350) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,040 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,584 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ２３１０
　　　　-19102		 2,330  
(   2,237) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,503 
c Ｄ２３０９
　　　　-29006		 4,921  
(   4,770) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
3,446 
甲府 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 493,200 円  　　　　     82,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 415,608 円  　　　        9,235,740　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      698,700 円  　　　　     82,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,400 円  　　　　     82,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,200 円  　　　　     82,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,025,408 円　（　　　　　　         6,913 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,500 円／㎡　×　     462.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,975,940 円  
（　　　　　        20,396 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,331,212 円      
②総費用 2,025,408 円      
③純収益　①－② 6,305,804 円      
④建物等に帰属する純収益 5,975,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 329,864 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 312,546 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,378,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市丸の内三丁目１３０番２
 0900000249599-0000
2 　甲府市丸の内三丁目１３３番
 0900000249602-0000
3 　甲府市丸の内三丁目１３４番
 0900000249603-0000
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備考