別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
甲府 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-10 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.
鑑定評価額 71,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市中小河原町字橋詰４番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1		 店舗

Ｓ1		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ路線商業地域
 北22m国道 水道、下水 甲斐住吉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 甲斐住吉駅南東方

600m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するもの
と予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市及び周辺市町村の商業地域であり、需要者の中心は自己使用目的の法人企業である。新型コロナウ
イルスの影響も徐々に弱まりつつある中で、景気の先行きについては不透明感が依然強いものの、「甲府」駅周辺の商
業地や郊外型のロードサイド施設地を中心に、不動産需要は一部回復の兆しが見られている。なお、取引物件は、規模
や建物等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域に位置する。収益価格が比準価格と比較して低位に試算されているが、収
益性が低く比準価格に見合う賃料を授受できないためである。市場参加者である法人企業は、自己使用目的が中心であ
り、収益性よりも、売買市場や取引価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強い。したがって、
比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 55,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商況に優れる地域は不動産需要も徐々に回復
しつつあるが、景気の先行き不透明感は依然
として強く、商業地の取引は少ない。


市内の主要幹線道路である国道２０号沿いの
路線商業地域に位置しており、商況及び価格
水準は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
１９２０１
-37089		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２３０５
１９２０１
-37355		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c １２３０４
１９３８４
-39190		 中巨摩郡昭和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m町道、
北4.8m、角地
準工

(70,200)
d １２３０６
１９２０１
-40662		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m市道、
北西7m、角地
商業

(90,400)
e １２３０７
１９２０１
-38593		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東16m市道、
西4m、角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,955  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,747 		 100
[  87.3]
59,275 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,300 
b (　           ) 
62,144  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,895 		 100
[ 114.0]
54,294 
54,300 
c (　           ) 
61,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
60,825 		 100
[ 106.8]
56,952 
57,000 
d (　           ) 
42,367  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,968 		 100
[  79.0]
51,858 
51,900 
e (　           ) 
54,394  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
59,075 		 100
[ 101.0]
58,490 
58,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,300 円／㎡]  



甲府 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,825,214 
1,809,274 
6,015,940 
4,151,170 
1,864,770 		 （　0.9733）
1,814,981 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     37,040,429 円　　　　（　     28,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,282 ㎡     34.5 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３５０㎡の一棟貸し。ロードサイド型の平家建店舗であり、駐車スペースを多く確保する必要があるため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しである為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
2,065 
722,750 		 3.0  2,168,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

722,750 		 2,168,250 
0 
⑨年額支払賃料        722,750 円　×　12ヶ月　＝　       8,673,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,673,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       867,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,805,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,168,250 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,825,214 円　　　　（　         6,104 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-25021		 1,617  
(   1,570) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,995 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,065 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０６
　　　　-29029		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,976 
c Ｄ２３０６
　　　　-24506		 1,569  
(   1,565) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,248 
甲府 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,400 円  　　　　     57,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 329,574 円  　　　        8,673,000　×　　　　   3.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      594,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      485,300 円  　　　　     57,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,200 円  　　　　     57,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,100 円  　　　　     57,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,809,274 円　（　　　　　　         1,411 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,151,170 円  
（　　　　　         3,238 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,825,214 円      
②総費用 1,809,274 円      
③純収益　①－② 6,015,940 円      
④建物等に帰属する純収益 4,151,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,864,770 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,814,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,040,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市中小河原町字橋詰４番３
 0900000219059-0000
2 　甲府市中小河原町字橋詰４番４
 0900000219060-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
甲府 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-10 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.
鑑定評価額 71,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市中小河原町字橋詰４番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1		 店舗

Ｓ1		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ路線商業地域
 北22m国道 水道、下水 甲斐住吉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 甲斐住吉駅南東方

600m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車関連店舗が連たんする路線商業地域で、国道２０号沿いの路線商業地域の中では商況は概ね中位である。
特に目立った変動要因も認められないことから、今後は当分の間現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市を中心に周辺市町に及ぶ幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内企
業や全国展開するチェーン店等である。標準地が接面する国道２０号は県下最大の幹線で、大型物販店や中小規模の事
業所等の自動車関連店舗が連たんするものの、高架箇所もあり、商況は中位である。近年は借地の活用による店舗立地
が中心となっており、立地条件や収益性により個別格差が強いため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線国道沿いの路線商業地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近年は事業
用借地権方式での店舗立地が中心となっており、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないことから収益価格は低
位に試算された。近隣地域においては自用目的の取引が中心と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、路線商
業地の市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 55,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地元経済の先行きに対する不透明感は根強い
が、コロナ禍以降、経済環境の持ち直しが見
られ、商業地の地価は安定化傾向にある。


国道２０号沿いの商業地の中で幹線道路との
立体交差が多いため、出入りに難がある区間
にあるが、底値感が浸透し、地価下落は落ち
着いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
１９２０１
-36673		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m国道、
南東3m、角地
準住居

(60,200)
b １２３０４
１９２０１
-39363		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m国道、
東5m、北4m、
三方路
近商

(90,200)
c Ｂ２３１０

-19005		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３１０
１９２０１
-36388		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北10m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,995  		 100
[  80.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
54,987 		 100
[  95.0]
57,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,900 
b (　           ) 
50,960  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,705 		 100
[  87.4]
58,015 
58,000 
c (　           ) 
45,263  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,172 		 100
[  86.3]
52,343 
52,300 
d (　           ) 
47,930  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,834 		 100
[  87.4]
54,730 
54,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,700 円／㎡]  



甲府 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,938,898 
1,723,860 
6,215,038 
3,896,720 
2,318,318 		 （　0.9733）
2,256,419 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     46,049,367 円　　　　（　     35,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,282 ㎡     34.5 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗で、床面積３５０㎡。床面積は一棟貸しのため、来客用駐車場の確保分も考慮し、想定している。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
2,095 
733,250 		 3.0  2,199,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

733,250 		 2,199,750 
0 
⑨年額支払賃料        733,250 円　×　12ヶ月　＝　       8,799,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,799,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       879,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,919,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,199,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,938,898 円　　　　（　         6,193 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ２３１１
　　　　-26101		 1,682  
(   1,677) 		 100
[100.0]		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,965 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０９
　　　　-25021		 1,617  
(   1,570) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
2,290 
c Ｂ２３０９
　　　　-31011		 1,832  
(   1,688) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]
2,060 
甲府 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,800 円  　　　　     53,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 351,960 円  　　　        8,799,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      594,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      455,600 円  　　　　     53,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,200 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,600 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,723,860 円　（　　　　　　         1,345 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,896,720 円  
（　　　　　         3,040 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,938,898 円      
②総費用 1,723,860 円      
③純収益　①－② 6,215,038 円      
④建物等に帰属する純収益 3,896,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,318,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,256,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,049,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市中小河原町字橋詰４番３
 0900000219059-0000
2 　甲府市中小河原町字橋詰４番４
 0900000219060-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考