別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲府 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-8 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.
鑑定評価額 76,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市中小河原町字外河原１５８９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.5		 空地

 中低層の店舗、事業
所等が混在する路線
商業地域		 東20m国道 水道、下水 甲斐住吉

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   350 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 甲斐住吉駅南西方

800m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、事業所等が混在する国道沿いの路線商業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持す
るものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市内及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はロードサイド型店舗を事業展開
する県内外の法人である。市内外の幹線道路沿いの商業地や隣接市の大規模小売店舗との競合が見られるものの、富士
北麓を結ぶ主要幹線道路である国道３５８号沿いに位置し商圏も広域的であるため、潜在的需要は底堅い。需要者の投
資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自動車利用客を対象とする幹線道路沿いの路線商業地域である。貸店舗等も見受けられるが、事業用定期借地権を利用
した物件が多く、貸店舗等の収益目的での取引は見受けられず、自用目的での取引が大部分である。以上より、市場の
実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [ 97.0]
100		 56,200 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は不透明感を残しているものの、
再生に向けた各種取り組みが展開されており
、街並みに変化の兆しが認められる。


「平和通り」沿いに小売店舗、事業所等が建
ち並び、商圏が広域的であることから、車両
の通行量も多く、一定の競争力を有する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
１９２０１
-36380		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m県道、
西4.5m、角地
近商

(80,200)
b Ｃ２３０５

-21010		 甲府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m国道、
中間画地
近商

(75,200)
c １２３１０
１９２０１
-36673		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m国道、
南東3m、角地
準住居

(60,200)
d Ｂ２３１０

-19005		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２３０６
１９２０１
-41071		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,047  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
63,325 		 100
[ 105.0]
60,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
58,500 
b (　           ) 
45,195  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
49,850 		 100
[  83.7]
59,558 
57,800 
c (　           ) 
40,995  		 100
[  80.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
54,987 		 100
[  93.0]
59,126 
57,400 
d (　           ) 
45,263  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,172 		 100
[  83.0]
54,424 
52,800 
e (　           ) 
52,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,991 		 100
[  83.7]
62,116 
60,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,500 円／㎡]  



甲府 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,763,969 
2,673,709 
9,090,260 
6,274,010 
2,816,250 		 （　0.9733）
2,741,056 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     55,939,918 円　　　　（　     41,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 546.00 Ｓ1 546.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,352 ㎡     27.0 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線道路沿いの一棟貸し平家店舗。駐車場を想定し、想定建物は基準容積率に比較して低位。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
546.00 
100.0 
546.00 
1,990 
1,086,540 		 3.0  3,259,620 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
546.00 
100.0 
546.00 

1,086,540 		 3,259,620 
0 
⑨年額支払賃料      1,086,540 円　×　12ヶ月　＝　      13,038,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,038,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,303,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,734,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,259,620 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,763,969 円　　　　（　         8,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-25021		 1,617  
(   1,570) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,121 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０９
　　　　-22001		 1,919  
(   1,839) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,119 
c Ｄ２３１１
　　　　-22009		 1,735  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,846 
甲府 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 431,500 円  　　　　     86,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 612,809 円  　　　       13,038,480　×　　　　   4.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      637,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      733,500 円  　　　　     86,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,600 円  　　　　     86,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,300 円  　　　　     86,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,673,709 円　（　　　　　　         1,978 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     546.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,274,010 円  
（　　　　　         4,641 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,763,969 円      
②総費用 2,673,709 円      
③純収益　①－② 9,090,260 円      
④建物等に帰属する純収益 6,274,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,816,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,741,056 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,939,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市中小河原町字外河原１５８９番１
 0900000221487-0000
2 　甲府市中小河原町字外河原１５９６番１
 0900000221508-0000
3 　甲府市中小河原町字外河原１５９６番５
 0900000221512-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲府 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 5-8 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.
鑑定評価額 76,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市中小河原町字外河原１５８９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.5		 空地

 中低層の店舗、事業
所等が混在する路線
商業地域		 東20m国道 水道、下水 甲斐住吉

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   350 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 甲斐住吉駅南西方

800m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で、格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は緩や
かな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市および周辺市町内に存する路線商業地域である。需要者は地元中小企業又は個人事業者が中心で
、県外大手資本の参入も一部に見受けられる。国道沿いの路線商業地域で一定の通行量は確保されているものの、繁華
性は低く競合地域との競争力にやや劣るため、需給関係は弱含みでの推移となっている。取引価格は、画地規模等の個
別的要因により大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、国道沿いの路線商業地域である。取引は自用目的での取引が中心となっており、同一需給圏内の類似地域
において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益性のみに着目して取引が成立するほど賃貸市場は成熟してい
ないため、収益価格には一定の限界がある。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較
考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [ 97.0]
100		 56,200 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甲府市内の商業地においては、商業地域の形
態により景況感に相違があるため、商業地域
ごとにその影響を注視していく必要がある。


主要幹線道路沿いで一定の交通量は確保され
ているが、繁華性が低く商況も低迷している
ため、需給関係は弱含みでの推移が継続して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｄ２２１０

-29013		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２３０６
１９２０１
-41071		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３１０
１９２０１
-36673		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m国道、
南東3m、角地
準住居

(60,200)
d Ｂ２３１０

-19005		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,035  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,450 		 100
[ 107.0]
60,234 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
58,400 
b (　           ) 
52,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,991 		 100
[  88.2]
58,947 
57,200 
c (　           ) 
40,995  		 100
[  80.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
54,987 		 100
[  95.0]
57,881 
56,100 
d (　           ) 
45,263  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,172 		 100
[  77.0]
58,665 
56,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,500 円／㎡]  



甲府 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,763,969 
2,585,509 
9,178,460 
6,274,010 
2,904,450 		 （　0.9733）
2,826,901 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     57,691,857 円　　　　（　     42,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 546.00 Ｓ1 546.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,352 ㎡     27.0 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線道路沿いの店舗で平家の１棟貸し。路線商業地域で駐車場必須のため使用容積率と基準容積率に乖離あり。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 賃貸形態が１棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
546.00 
100.0 
546.00 
1,990 
1,086,540 		 3.0  3,259,620 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
546.00 
100.0 
546.00 

1,086,540 		 3,259,620 
0 
⑨年額支払賃料      1,086,540 円　×　12ヶ月　＝　      13,038,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,038,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,303,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,734,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,259,620 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,763,969 円　　　　（　         8,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０６
　　　　-24506		 1,569  
(   1,565) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,016 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０９
　　　　-23009		 1,873  
(   1,795) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,964 
c Ｄ２３０６
　　　　-29029		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,000 
甲府 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 345,200 円  　　　　     86,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 612,809 円  　　　       13,038,480　×　　　　   4.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      635,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      733,500 円  　　　　     86,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,600 円  　　　　     86,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,300 円  　　　　     86,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,585,509 円　（　　　　　　         1,912 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     546.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,274,010 円  
（　　　　　         4,641 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,763,969 円      
②総費用 2,585,509 円      
③純収益　①－② 9,178,460 円      
④建物等に帰属する純収益 6,274,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,904,450 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,826,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,691,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市中小河原町字外河原１５８９番１
 0900000221487-0000
2 　甲府市中小河原町字外河原１５９６番１
 0900000221508-0000
3 　甲府市中小河原町字外河原１５９６番５
 0900000221512-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考