鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
甲府 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　野田　岳志

TEL.

鑑定評価額

22,900,000 円

１㎡当たりの価格

33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市下曽根町字大正３８９番１				②地積　(㎡)	694 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1.5	銀行Ｓ2	中規模の飲食店、事業所等が多い路線商業地域	北18m国道	水道、下水	甲斐住吉 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

甲斐住吉駅南方

5.1km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

甲府南インターや精進湖方面への通行車両が多く、商況が安定しているため需要があり、周辺の路線商業地と比
較して割安なため地価は上昇傾向にあり、今後もこの傾向は続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、甲府市および隣接市町の路線商業地域である。需要者の中心は、全国的な展開をしている法人の
ほか事業所用地を求める地元資本の法人である。近隣地域は、中央自動車道「甲府南インター」に近く、接面する道路
は富士北麓地域や静岡方面を結んでいるため車両の通行量が多く、閉鎖店舗等もなく商況は安定している。このため潜
在的な需要があり、供給が少なく地価水準も周辺より相対的に低めであることから、上昇傾向を示している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を試算したが、やや開差が生じた。比準価格で採用した取引事例は、近隣地域と類似する路線商業
地のものを採用しており、市場性を反映して説得力がある。収益価格は、標準地に賃貸物件を建築して賃貸することを
想定しているが、実際の利用用途は多様性があり、想定要素を多く含むため試算価格の精度は劣る。より説得力が高い
比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

路線商業地に対する需要は、新興のドラッグ
ストアの進出で新規の出店がみられるなど根
強く、地価は安定もしくは上昇基調にある。

地価水準は類似地域と比較して相対的に割安
であるが、商況は安定しているため潜在的な
需要があり、上昇傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２１９２０１ -38516	甲府市		更地	（　）	台形	西17m国道、南2m、角地		｢調区｣ (60,200)
b	１２３１０１９２０１ -36673	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	西20m国道、南東3m、角地		準住居 (60,200)
c	１２３０５１９２０１ -36984	甲府市		更地	（　）	ほぼ整形	南18m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｂ２３１０ -19005	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,500	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	36,795	100 [ 108.0]	34,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,100
b	(　 ) 40,995	100 [ 80.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	54,987	100 [ 162.5]	33,838		33,800
c	(　 ) 44,300	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,079	100 [ 126.5]	34,845		34,800
d	(　 ) 45,263	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,172	100 [ 132.0]	34,221		34,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +25.0	環境　　　　 +30.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

甲府 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,325,572	1,218,893	4,106,679	3,315,120	791,559	（　0.9733） 770,424	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,722,939 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	694 ㎡	21.0 m x 32.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗及び事務所はフロア貸し。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,685	252,750	3.0	758,250
							1.0	252,750
2～ 2	事務所	150.00	100.0	150.00	1,284	192,600	3.0	577,800
							1.0	192,600
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		445,350		1,336,050
								445,350

⑨年額支払賃料	445,350 円　×　12ヶ月　＝　 5,344,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,344,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 581,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,230,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,336,050 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 445,350 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 82,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,325,572 円　　　　（　 7,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３１１　　　　-4020	2,248 ( 2,152)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,718 円/㎡　月額支払賃料（　 1,685 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３１１　　　　-21003	1,306 ( 1,263)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,694
c	Ｄ２３０９　　　　-23009	1,873 ( 1,795)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,753

甲府 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	45,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	377,793 円	5,812,200　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,200 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	91,200 円	45,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,218,893 円　（　　　　　　 1,756 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,315,120 円（　　　　　 4,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,325,572 円
②総費用	1,218,893 円
③純収益　①－②	4,106,679 円
④建物等に帰属する純収益	3,315,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	791,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	770,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,722,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲府 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲府市下曽根町字大正３８９番１	0900005228243-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
甲府 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小川　和彦

TEL.

鑑定評価額

23,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市下曽根町字大正３８９番１				②地積　(㎡)	694 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1.5	銀行Ｓ2	中規模の飲食店、事業所等が多い路線商業地域	北18m国道	水道、下水	甲斐住吉 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

甲斐住吉駅南方

5.1km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗密度は中程度の路線商業地域で、地価水準は繁華性・商況が増したことから多少上昇傾向で推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、甲府都市計画圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的資金力のある、沿
道サービス型店舗を展開する法人が中心と推定される。近隣地域は、甲府南ＩＣに近接し、通行量が多く、また駐車場
を充分に確保できる画地も多く、最近は繁華性・商況が増している。個別性の高い画地が多く、中心となる価格帯は見
出すことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は広域的であるが、甲府市内に所在する類似性の高いものを選択した。また査定価格は、地域格差が大きいも
のについては、適切に格差を判定した。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料等の総収益
、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、ま
た収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部業種及び路線を除き企業の出店意欲は依
然弱く、幹線道路沿い商業地に対する需要は
低迷している。また、中心商業地の空洞化は
依然続いている。

ＩＣに近く、交通量が多くなってきたため、
繁華性・商況とも良好で、地価は多少上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０７１９２０１ -38468	甲府市		更地	（　）	不整形	東14m県道、北3m、角地		１中専 (60,200)
b	１２３０８１９２０１ -39745	甲府市		更地	（　）	台形	南西9.5m県道、南東4m、角地		１住居 (60,200)
c	１２３０９１９２０１ -32357	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｂ２３１０ -19005	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,200	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,067	100 [ 131.0]	33,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,600
b	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,352	100 [ 130.2]	34,065		34,100
c	(　 ) 37,246	100 [ 65.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,187	100 [ 153.6]	37,231		37,200
d	(　 ) 45,263	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,172	100 [ 133.7]	33,786		33,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,800 円／㎡]

甲府 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,325,572	1,219,293	4,106,279	3,315,120	791,159	（　0.9733） 770,035	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,715,000 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	694 ㎡	21.0 m x 32.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗及び事務所はフロア貸し。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,685	252,750	3.0	758,250
							1.0	252,750
2～ 2	事務所	150.00	100.0	150.00	1,284	192,600	3.0	577,800
							1.0	192,600
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		445,350		1,336,050
								445,350

⑨年額支払賃料	445,350 円　×　12ヶ月　＝　 5,344,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,344,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 581,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,230,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,336,050 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 445,350 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 82,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,325,572 円　　　　（　 7,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２３０９　　　　-31010	1,744 ( 1,607)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,718 円/㎡　月額支払賃料（　 1,685 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２３０９　　　　-31011	1,832 ( 1,688)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,720
c	Ｄ２３０９　　　　-23009	1,873 ( 1,795)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,723

甲府 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	45,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	377,793 円	5,812,200　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,200 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	91,200 円	45,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,219,293 円　（　　　　　　 1,757 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,315,120 円（　　　　　 4,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,325,572 円
②総費用	1,219,293 円
③純収益　①－②	4,106,279 円
④建物等に帰属する純収益	3,315,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	791,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	770,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,715,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲府 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲府市下曽根町字大正３８９番１	0900005228243-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考