令和6年1月7日　提出 甲府 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -30 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市音羽町３９２８番３ ｢音羽町４－３｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4.6m道路 水道、ガス、下水 甲府 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ道路 交通 施設 甲府駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。市 のハザードマップでは家屋流失のおそれがある区域に位置し地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市の西部～北西部、甲斐市東部に位置する住宅地域が圏域。需要者の中心は甲府市、甲斐市等へ通勤 する個人が大半を占めると思料。甲府市西部に位置するが、隣接する甲斐市東部の住宅地域の需要が強いこと、市のハ ザードマップでは家屋流失のおそれがある区域に位置することから同一需給圏内での競争力はやや低下している。画地 規模は２５０㎡程度で、土地で１，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が最多需要帯と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念 した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [101.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境や利便性の良い住宅地域等について の需要は堅調である。郊外の利便性に劣る地 域の需要は極めて弱い。水害等に関する関心 が高まっている。 隣接する甲斐市東部の住宅地域の需要が強い こと、市のハザードマップでは家屋流失のお それがある区域に位置することから、地価は 下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％