令和6年1月14日　提出 甲府 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -27 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市下向山町字前山３３８５番４内 ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅等もみられる 住宅地域 南西5.5m市道 水道、下水 東花輪 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 東花輪駅東方 6.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市の南部郊外、旧中道町にある農家住宅地域で、特に目立った変動要因も認められず当分の間現状を維持す るものと予測する。地価は実需の低迷から依然下落傾向にあり、今後も同様に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧中道町を中心とする甲府市郊外のほか、笛吹市西部や中央市東部に及ぶ住宅地域である。需要者の中心 は分家農家や地元の世帯分離者等の地縁的、血縁的関係を有する個人と認められ、圏外からの転入者は少ない。近隣地 域は甲府市の南部郊外の農家住宅地域で、農地も多く残り生活利便性が劣るため住宅地の新規需要は僅少で、新規の宅 地開発も少なく需給ともに弱い。標準地と類似する土地取引が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市南部郊外の農家住宅地で、取引件数は少ないが同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。 一方、アパート等の賃貸需要が乏しく収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される住宅 地であり、自用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標 準地からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [155.2] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済の先行きに対する不透明感は根強く 、不動産市場は全体的に低調に推移している が、利便性の高い住宅地の地価下落は落ち着 きつつある。 甲府市南部郊外の農家住宅地域においては利 便性に劣り、在来の集落地域への転入者は少 なく、新規宅地需要は弱いことから地価は弱 含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％