令和6年1月10日　提出 甲府 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -25 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　杉本　裕昭   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市湯村３丁目３３５番１７ ｢湯村３－２１－１７｣ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4.5m私道 水道、ガス、下水 甲府 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 甲府駅北西方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が劣る既存住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。街路条件を重 視する需要者が多く、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲府市の住宅地域一円である。需要者の中心は甲府市内に通勤する３０～４０代の一次取得者で あり、他市からの転入者も見られる。甲府市北西部は街路条件が劣る住宅地域が多く、価格に弾力性を持たせなければ 売却できないことが多い。土地は総額で７００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円 程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市北西部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、市場参加者の観点から収益価格の規範性は乏しいことから収益還元法 は適用しなかった。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格で説得力を有する。対象標準地は、居住の快適性 等を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅地の取引価格を指標として地価水準が形成されているので、市 場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [168.5] [100.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続き、街路条件の良い郊外の分譲 住宅地に需要が集まり、街路条件の劣る既存 住宅地域の需要は弱い。 幅員の狭い街路が入り組んだ地域で、既存住 宅のほか分譲住宅の需要も弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％