令和6年1月12日　提出 甲府 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -24 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市里吉１丁目９７番４ ｢里吉１－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4m私道 水道、下水 善光寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 善光寺駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市東部に存する在来の戸建住宅地域であり、格別の地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくも のと予測する。尚、地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲府市東部を中心にその周辺一円の住宅地域である。需要層の中心は、市内及びその周辺を通勤 圏とする住宅一次取得者層であり、周辺市町からの転入者も見られる。標準地周辺は、生活利便性が比較的良いものの 道路事情の冴えない在来の住宅地域であり、競合する周辺の新興住宅地域と比較すると市場競争力は弱く地価水準は若 干弱含みで推移している。土地は９００万円前後、新築の戸建物件は２，８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅を中心とする在来の住宅地域であり、アパート等はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な為、収益 還元法は適用出来なかった。市場での取引形態は自己使用目的が支配的であり、市場参加者は周辺土地相場等に着目し て意思決定すると考えられ、同様の視点から求められた比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取 引事例により求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [110.2] [102.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナのもと社会・経済活動は回復し ているが、市内の人口は依然として減少が続 き、世帯数は増加傾向にあるが、高齢化率は 上昇基調にある。 比較的利便性の良い在来の住宅地域であるが 、道路事情が劣る等、周辺の新興住宅地域に 比べ、市場競争力が弱く、地価水準は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％