令和6年1月12日　提出 甲府 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -19 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市国母８丁目９２０番１ ｢国母８－１６－３２｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ国道背後の 住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 国母 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 国母駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅が建ち並ぶ地域で、新規の分譲地と比較して道路の系統・連続性がやや劣るため、需要は低調な推移 を脱せず、地価水準は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市南部を中心にその周辺一円の住宅地域である。需要者の中心は甲府市内に勤務先を有する地元在住 の一次取得者層である。閑静さを維持した住環境や生活上の利便性は概ね良好である。一方で周辺幹線道路からのアク セスがやや劣るため、需給は弱含みの推移を依然として脱しない。市場の中心価格帯は、土地が規模２６０㎡程度で１ ，０００万円前後、新築の戸建て物件は２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性が地価に及ぼす影響がない地域のため、比準価格のみの査定となった。比準価格は実際の不動産市場で成立した 価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用目的で快適性を指標とした取引が主で、類似地域におい て多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [101.0] 100 39,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の地価には値頃感が出始めており、大幅 な下落は収束している。一方で利便性・居住 環境の良否及び取引総額等による選別化が顕 在化している。 幹線道路からのアクセスがやや劣るため、実 需は軟調な推移を脱せず、地価水準も弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％