令和6年1月12日　提出 甲府 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -17 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市湯田１丁目２５８番１ ｢湯田１－１０－９｣ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南5.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 南甲府 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 南甲府駅北方 770m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測 する。地価水準は、やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 セットバック　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市南東部を中心にその周辺地域を含む圏域にある住宅地域である。需要者は、甲府市内に勤務先を 有する一次取得者層を中心に、一部に圏外からの転入者も見受けられる。熟成した既存の住宅地域で、生活の利便性も 比較的良好物件であるため、住宅地としては底堅い需要が認められる。需要の中心は、土地のみで１，５００万円程度 まで、新築戸建物件は３，５００万円程度までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域である。周辺には賃貸物件も見られるが、投資額に見合う賃 料水準が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺類似地域において規範性の高い 取引事例を収集し得たため、実証的で説得力のある価格と認められる。よって、現実の需給関係を反映した比準価格を 採用し、更に代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [ 93.1] [104.9] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市内住宅地に対しては底堅い需要が認め られるが、地域経済の不振により地価水準の 横這い又は下落傾向が継続している。 中規模一般住宅等を中心とする住宅地域で、 生活の利便性にも比較的恵まれているため、 住宅地として底堅い需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％