令和6年1月7日　提出 甲府 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -14 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市国母２丁目６２４番８ ｢国母２－１７－２０｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 不整形 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 甲斐住吉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 甲斐住吉駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する 。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市の南西部および国道２０号以北の中巨摩郡昭和町に位置する住宅地域が圏域。需要者の中心は甲府 市に勤務先を有する者と思料。近隣地域では目立った宅地供給はなく、ほぼ熟成した住宅地域である。甲府市中心部へ の接近性もよく、生活利便性は高い地域であるが、街路条件に劣る地域の場合市場選好性は低くなる。画地規模は＊＊ ２４０㎡程度で、土地で１，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が最多需要帯と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念 した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、さらに周辺公示地・基 準地価格との均衡にも充分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　甲府 -13                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境や利便性の良い住宅地域等について の需要は堅調である。郊外の利便性に劣る地 域の需要は極めて弱い。水害等に関する関心 が高まっている。 甲府市中心部には近いものの、やや雑然とし た旧来からの住宅地域で、若干閉鎖的な特性 を有する。地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％ 0.0 ％