令和6年1月12日　提出 甲府 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -13 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市千塚３丁目２２５５番１９ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既存住宅地域 西4.7m市道 水道、下水 甲府 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 甲府駅北西方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、新設道路が一部供用開始されている以外は特に目立った変動要因もな く当面現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市北西部を中心に甲斐市北東部を含む圏域にある住宅地域である。需要者は、甲府市内に勤務先を 有する一次取得者層を中心に、一部に圏外からの転入者も見受けられる。新設道路が一部供用開始されているものの街 路条件にやや劣る地域であるため、需給関係は比較的安定しているが弱含みでの推移となっている。需要の中心は、土 地のみで１，５００万円程度まで、新築戸建物件は３，５００万円程度までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域である。遊休地を活用した賃貸物件は見られるが、投資額に 見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺類似地域において規範 性の高い取引事例を収集し得たため、実証的で説得力のある価格と認められる。よって、現実の需給関係を反映した比 準価格を採用し、更に代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [138.0] [102.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市内住宅地に対しては底堅い需要が認め られるが、地域経済の不振により地価水準の 横這い又は下落傾向が継続している。 新設道路は一部供用開始されているが、街路 条件にやや劣る地域であるため需給関係はや や弱含みでの推移が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％