別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲府 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 -12 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市飯田３丁目２７２１番２
｢飯田３－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,164)

1:1.5		 住宅兼作業所

Ｗ2		 一般住宅のほか事業
所等も混在する住宅
地域		 西4.1m市道 水道、ガス、下水 甲府

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 甲府駅西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,164)
⑤地域要因の将
　来予測		 甲府市中心部の西方に位置する住宅地域で、甲府駅徒歩圏にあり利便性が高いが、ハザードマップの家屋流出の
おそれがある区域に近接しており、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市中心部周辺の住宅地域である。需要者の中心は甲府市等に勤務先を有する個人や在来の居住者であ
る。当地域は河川に近接エリアで旧来からの住宅、事業所等が雑多に建ち並び、やや住環境の劣る住宅地域であるが、
甲府駅周辺の商業施設との接近性は概ね良好で、根強い需要がある。中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円
前後、新築戸建物件は少ないが３，０００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業所等も混在する住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に
試算された。居住の快適性や利便性が重視される住宅地域で、自己利用目的による取引価格の水準を指標に価格が決定
されることが一般的と認められるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例から試算された比準価格を採用し、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,100 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.1]		 [102.0]
100		 48,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の５類移行後、経
済は回復傾向にあるが、急激な物価高による
景気の腰折れが懸念される。


街路条件、住環境がやや劣り、ハザードマッ
プの影響等もあるが、甲府市中心部との接近
性は概ね良好のため底堅い需要が認められる
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
１９２０１
-38297		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m道路、
北3m、二方路
１住居

(60,200)
b １２３０９
１９２０１
-32428		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
商業

(90,372)
c Ｄ２３１１

-22007		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m市道、
中間画地
１住居

(60,164)
d Ａ２３０８

-26003		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
e Ｃ２３１２

-13023		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.2m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,092  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
44,724 		 100
[  94.7]
47,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
48,200 
b (　           ) 
50,571  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
56,021 		 100
[ 115.5]
48,503 
49,500 
c (　           ) 
49,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,960 		 100
[ 100.0]
47,960 
48,900 
d (　           ) 
45,343  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
44,143 		 100
[  93.1]
47,415 
48,400 
e (　           ) 
50,005  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
48,975 		 100
[ 102.8]
47,641 
48,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,800 円／㎡]  



甲府 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,342,869 
537,016 
1,805,853 
1,771,710 
34,143 		 （　0.9695）
33,102 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　        689,625 円　　　　（　      3,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.00 Ｗ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   164 ％   230 ㎡     12.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族向けファミリータイプの共同住宅（全４戸）で、平均専有面積約３６㎡（２ＤＫ）、２階建が標準的である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,270 
91,440 		 2.0  182,880 
1.0  91,440 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,350 
97,200 		 2.0  194,400 
1.0  97,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

188,640 		 377,280 
188,640 
⑨年額支払賃料        188,640 円　×　12ヶ月　＝　       2,263,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,263,680 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       250,368 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,253,312 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           377,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          188,640 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          86,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,342,869 円　　　　（　        10,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３１１
　　　　-13014		 1,390  
(   1,332) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,409 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ２３０９
　　　　-19104		 1,499  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,458 
c Ｂ２３１１
　　　　-30105		 1,117  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,332 
甲府 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,700 円  　　　　     21,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 215,316 円  　　　        2,503,680　×　　　　   8.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,100 円  　　　　     21,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,016 円　（　　　　　　         2,335 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,771,710 円  
（　　　　　         7,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,342,869 円      
②総費用 537,016 円      
③純収益　①－② 1,805,853 円      
④建物等に帰属する純収益 1,771,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        689,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市飯田三丁目２７２１番２
 0900000018345-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
甲府 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 -12 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市飯田３丁目２７２１番２
｢飯田３－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,164)

1:1.5		 住宅兼作業所

Ｗ2		 一般住宅のほか事業
所等も混在する住宅
地域		 西4.1m市道 水道、ガス、下水 甲府

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 甲府駅西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,164)
⑤地域要因の将
　来予測		 甲府市中心部の西方に位置する住宅地域で、甲府駅徒歩圏にあり利便性が高いが、ハザードマップの家屋流出の
おそれがある区域に近接しており、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,340 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は甲府市中心部西側の住宅地域。需要者の中心は甲府市等に勤務先を有する個人の一次取得者層。当地域
は河川に近接する地域で、戸建住宅やアパートを中心に、事業所等が建ち並ぶ。やや住環境は劣るものの、甲府駅周辺
の商業施設との接近性は良好で、需要は十分に見込める。中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円前後、新築
戸建物件は少ないが３，０００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は住宅のほか事業所等も見られる住宅地域で、周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、住環境の良否
等を重視した自己使用目的の取引が支配的で、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算
された。本件では、収益価格は参考にとどめ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考
慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,100 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.1]		 [102.0]
100		 48,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　県内景気はコロナ５類移行後持ち直し傾向
にある。地価は二極化が顕著で、一部に上昇
地点も見られるが、人口減少の影響が懸念さ
れる。

　甲府市中心に隣接する住宅地域で、ハザー
ドマップの影響等もあるが、住環境や街路条
件は劣るものの、需要は底堅い。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
１９２０１
-39995		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
b １２３０９
１９２０１
-32428		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
商業

(90,372)
c Ｄ２３０９

-23001		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3m市道、
中間画地
１中専

(160)
d Ｄ２３１１

-22007		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m市道、
中間画地
１住居

(60,164)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,479  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,425 		 100
[  89.2]
44,198 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
45,100 
b (　           ) 
50,571  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
56,021 		 100
[ 107.1]
52,307 
53,400 
c (　           ) 
39,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,883 		 100
[  83.0]
46,847 
47,800 
d (　           ) 
49,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,960 		 100
[ 100.0]
47,960 
48,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,800 円／㎡]  



甲府 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,371,281 
561,517 
1,809,764 
1,771,710 
38,054 		 （　0.9695）
36,893 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　        768,604 円　　　　（　      3,340 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.00 Ｗ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   164 ％   230 ㎡     12.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族向けファミリータイプの共同住宅（全４戸）で、平均専有面積約３６㎡（２ＤＫ）、２階建が標準的である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,314 
94,608 		 2.0  189,216 
1.0  94,608 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,341 
96,552 		 2.0  193,104 
1.0  96,552 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

191,160 		 382,320 
191,160 
⑨年額支払賃料        191,160 円　×　12ヶ月　＝　       2,293,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,293,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       253,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,280,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           382,320 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,441 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          191,160 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,371,281 円　　　　（　        10,310 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０９
　　　　-19105		 974  
(     974) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,161 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,341 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ２３０９
　　　　-19111		 1,773  
(   1,772) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,502 
c Ｄ２３１１
　　　　-27012		 1,137  
(   1,137) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,431 
甲府 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,600 円  　　　　     21,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 217,917 円  　　　        2,533,920　×　　　　   8.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,100 円  　　　　     21,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         561,517 円　（　　　　　　         2,441 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,771,710 円  
（　　　　　         7,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,371,281 円      
②総費用 561,517 円      
③純収益　①－② 1,809,764 円      
④建物等に帰属する純収益 1,771,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        768,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,340 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市飯田三丁目２７２１番２
 0900000018345-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考