令和6年1月12日　提出 甲府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -5 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市東光寺１丁目４番６９８ ｢東光寺１－８－１４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅を中心に 事業所等も見られる 住宅地域 西5m道路 水道、下水 善光寺 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    35 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ道路 交通 施設 善光寺駅北西方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 善光寺駅の北西方に位置する事業所等も見られる旧来からの住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の 間現状を維持するものと予測する。地価水準は下げ止まり傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね甲府市東部の住宅地域。需要者の中心は甲府市及び周辺市町等に職場をもつ勤労者及び居住者等であ り、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域は開発等はあまり見られないが、小学校及び中学校等に比較的近 く利便性が良い地域である。周辺地域及び隣接市町の新規分譲地等との競合はあるが、需要は比較的堅調である。土地 は８００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市東部の戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、自用目的の取引が中心。アパート等収益物件は散見される程度で あり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域で あることから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算され た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [106.9] [102.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市東部の地域において、周辺地域の新規 分譲地等との競合も見られるが、利便性の良 い住宅地の需要は比較的安定している。 小中学校が比較的近くに存し利便性の良い地 域である。周辺地域の新規分譲地等との競合 は見られるが、値頃感もあり市内での需要は 比較的堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％