別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲府 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市天神町２４１番１
｢天神町１４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,164)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 西4.1m道路 水道、ガス、下水 甲府

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．１ｍ道路		 交通

施設		 甲府駅北方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,164)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅を中心とした熟成した住宅地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持する
ものと予測する。地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,520 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市北部を中心にその周辺一円の住宅地域である。需要者の中心は甲府市内に勤務先を有する地元在住
の一次取得者層である。幹線道路からの街路事情がやや劣るものの、閑静な居住環境を維持し、生活利便性も良好な住
宅地である。このため市内では比較的人気のエリアであり、新興の住宅地との競合も認められるものの、市場は概ね安
定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地が規模２４０㎡程度で１，２００万円以下が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算された。市場での取引形態は自己使用目的が中心で
あり、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、信頼
性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[122.2]		 [102.0]
100		 49,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の地価には値頃感が出始めており、大幅
な下落は収束している。一方で利便性・居住
環境の良否及び取引総額等による選別化が顕
在化している。

隣接市の人気エリアとの競合も認められるも
のの、利便性、居住環境共に良好であること
から需要は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｄ２３０５

-25003		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.7m市道、
北2m、二方路
１住居

(60,188)
b Ｂ２３１０

-19006		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０７
１９２０１
-38412		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
２低専

(60,100)
d １２３０６
１９２０１
-40906		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e １２３０８
１９２０１
-39995		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,101  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,045 		 100
[  92.2]
45,602 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
46,500 
b (　           ) 
53,259  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
52,679 		 100
[ 107.1]
49,187 
50,200 
c (　           ) 
45,947  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,809 		 100
[  92.2]
49,684 
50,700 
d (　           ) 
43,680  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
47,439 		 100
[  97.0]
48,906 
49,900 
e (　           ) 
41,479  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,425 		 100
[  85.5]
46,111 
47,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,700 円／㎡]  



甲府 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,203,526 
699,419 
2,504,107 
2,427,000 
77,107 		 （　0.9695）
74,755 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,557,396 円　　　　（　      6,520 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｗ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   164 ％   239 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：道路     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式はワンルーム、平均専有面積は２１．００㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,638 
137,592 		 2.0  275,184 
1.0  137,592 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,671 
140,364 		 2.0  280,728 
1.0  140,364 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

277,956 		 555,912 
277,956 
⑨年額支払賃料        277,956 円　×　12ヶ月　＝　       3,335,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,335,472 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,838 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,068,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           555,912 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,114 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,956 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,778 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,203,526 円　　　　（　        13,404 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０９
　　　　-19111		 1,773  
(   1,772) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,703 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,744 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,671 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｄ２３１１
　　　　-27015		 1,684  
(   1,611) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,864 
c Ｄ２３１２
　　　　-29026		 1,897  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,779 
甲府 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 236,819 円  　　　        3,335,472　×　　　　   7.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,000 円  　　　　     30,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         699,419 円　（　　　　　　         2,926 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,427,000 円  
（　　　　　        10,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,203,526 円      
②総費用 699,419 円      
③純収益　①－② 2,504,107 円      
④建物等に帰属する純収益 2,427,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,107 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          313 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,557,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,520 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市天神町２４１番１
 0900000203866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
甲府 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市天神町２４１番１
｢天神町１４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,164)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 西4.1m道路 水道、ガス、下水 甲府

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　４．
１ｍ道路		 交通

施設		 甲府駅北方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,164)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持を予測する。地価水
準は、横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,510 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市内一円の住宅地域であるが、その中でも市内北部の住宅地域について特に代替性が高いと思料さ
れる。需要者は、市内在住の個人需要者が中心であるが、圏外からの移転者も見られる。標準地が属する近隣地域周辺
には大学・病院が立地し、その関係者等も多く居住し需要は安定して推移している。需要の中心となる価格帯は、土地
のみで１，０００～１，５００万円、新築戸建物件で総額３，０００～３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は低層住宅を中心とする住宅地域に所在し、本件では比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。これは、
需要者が、主として収益性より快適性・利便性を重視して取引の意思決定を行うからである。したがって、本件では現
実に成約した取引事例を価格判定の基礎とした比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、さらには代表標準地と
の検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[122.3]		 [102.0]
100		 49,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甲府市内は地域経済の低迷により二極化が進
展し、地価は一部エリアで反転しているが、
総じて下落傾向で推移している。


周辺には大学・病院が立地し住環境は良好で
あり、安定した需要が認められる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ２３１０

-19006		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０９
１９２０１
-32340		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.3m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
c １２３０７
１９２０１
-38501		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
d １２３０８
１９２０１
-39995		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,259  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
52,679 		 100
[ 105.1]
50,123 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
51,100 
b (　           ) 
44,594  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,505 		 100
[  88.2]
50,459 
51,500 
c (　           ) 
44,312  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
43,698 		 100
[  92.1]
47,446 
48,400 
d (　           ) 
41,479  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,425 		 100
[  84.4]
46,712 
47,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,700 円／㎡]  



甲府 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,204,495 
716,609 
2,487,886 
2,410,820 
77,066 		 （　0.9695）
74,715 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,556,563 円　　　　（　      6,510 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｗ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   164 ％   239 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：道路     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式はワンルーム、平均専有面積は２１．００㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,630 
136,920 		 2.0  273,840 
1.0  136,920 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,680 
141,120 		 2.0  282,240 
1.0  141,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

278,040 		 556,080 
278,040 
⑨年額支払賃料        278,040 円　×　12ヶ月　＝　       3,336,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,336,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,069,562 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           556,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          278,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,817 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,204,495 円　　　　（　        13,408 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３１２
　　　　-29024		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,711 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,754 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｄ２３１２
　　　　-29025		 1,435  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,588 
c Ｄ２３１２
　　　　-29027		 1,608  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,775 
甲府 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,200 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 256,909 円  　　　        3,336,480　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      253,300 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         716,609 円　（　　　　　　         2,998 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,410,820 円  
（　　　　　        10,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,204,495 円      
②総費用 716,609 円      
③純収益　①－② 2,487,886 円      
④建物等に帰属する純収益 2,410,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,066 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,715 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          313 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,556,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,510 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市天神町２４１番１
 0900000203866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考