別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
甲府 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市緑が丘２丁目２４０１番７
｢緑が丘２－１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、ア
パート等も見られる
住宅地域		 西5.5m市道 水道、下水 甲府

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 甲府駅北西方

2.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 従来から名声の高い住宅地域であり、隣接地域では新設道路の計画が進展しているが、供用開始にはまだ時間を
要するため、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後も小幅な下落が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市北部を中心に甲府市北西部に及ぶ圏域にある住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者
層が中心であるが、圏外からの移転者も見られる。区画整然とした閑静な住宅地域であるが、近年は競合関係にある昭
和町方面の住宅地域を選好する需要者も多く、不動産市場はやや低調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土
地のみで１，５００万円前後、新築戸建物件で総額３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は低層住宅を中心とする住宅地域に所在し、本件では比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。これは、
需要者が、主として収益性より快適性・利便性を重視して取引の意思決定を行うからである。したがって、本件では現
実に成約した取引事例を価格判定の基礎とした比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、さらには代表標準地と
の検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[109.1]		 [102.0]
100		 55,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甲府市内は地域経済の低迷により二極化が進
展し、地価は一部エリアで反転しているが、
総じて下落傾向で推移している。


住環境に恵まれた閑静な住宅地域として名声
は高いが、近時の需要はやや低調に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ２３１０

-19006		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０７
１９２０１
-38501		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
c Ｂ２３１０

-19007		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m道路、
南2.6m、角地
１中専

(60,160)
d １２３０８
１９２０１
-39995		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
e １２３０９
１９２０１
-32437		 甲府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.7m私道
、南東5.2m、
二方路
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,259  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
52,679 		 100
[  92.9]
56,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
57,800 
b (　           ) 
44,312  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
43,698 		 100
[  79.5]
54,966 
56,100 
c (　           ) 
42,194  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,013 		 100
[  77.5]
55,501 
56,600 
d (　           ) 
41,479  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,425 		 100
[  73.9]
53,349 
54,400 
e (　           ) 
39,600  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
39,920 		 100
[  73.9]
54,019 
55,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,100 円／㎡]  



甲府 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,205,748 
664,504 
2,541,244 
2,459,360 
81,884 		 （　0.9695）
79,387 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,653,896 円　　　　（　      6,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   247 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０．００㎡（２ＤＫ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,260 
126,000 		 2.0  252,000 
1.0  126,000 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,300 
130,000 		 2.0  260,000 
1.0  130,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

256,000 		 512,000 
256,000 
⑨年額支払賃料        256,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,072,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,072,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       231,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,080,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           512,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,762 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          256,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         120,826 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,205,748 円　　　　（　        12,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０６
　　　　-32010		 1,340  
(   1,287) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,357 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ２３１１
　　　　-30105		 1,117  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,223 
c Ｂ２３１１
　　　　-30104		 1,119  
(   1,073) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,333 
甲府 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,200 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 221,904 円  　　　        3,312,000　×　　　　   6.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,400 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         664,504 円　（　　　　　　         2,690 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,459,360 円  
（　　　　　         9,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,205,748 円      
②総費用 664,504 円      
③純収益　①－② 2,541,244 円      
④建物等に帰属する純収益 2,459,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,387 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          321 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,653,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市緑が丘二丁目２４０１番７
 0900000255432-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
甲府 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲府 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲府市緑が丘２丁目２４０１番７
｢緑が丘２－１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、ア
パート等も見られる
住宅地域		 西5.5m市道 水道、下水 甲府

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 甲府駅北西方

2.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 緑が丘スポーツ公園北側の閑静な住宅地域で、付近で「新環状・緑が丘アクセス線」の建設事業が進展し将来の
発展が期待されるが、当分の間現状を維持するものと予測。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,010 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲府市北部を中心とした住宅地域が圏域。需要者の中心は甲府市に勤務先を有する者と思料。近隣地域は
国立大学附属小中学校の徒歩圏内で、良好な教育環境や閑静な居住環境を求める需要者も存在するものの、周辺市町に
大規模ＳＣ等が建設され利便性が向上したことから、大型ＳＣ等の開発余地が少ない同一需給圏の需要は相対的に弱い
。画地規模は２５０㎡程度で、土地で１，４００万円、新築戸建住宅付きで３，５００万円程度が最多需要帯と思料。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の標準的使用は低層住宅地でアパート等も存するものの、節税目的等のため自己所有地に建設されることがほ
とんどで、形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された
。市場参加者は居住の快適性を重視して戸建住宅地を求める場合が大半であることを鑑み、市場性を反映した比準価格
を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲府 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[108.2]		 [102.0]
100		 56,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 居住環境や利便性の良い住宅地域等について
の需要は堅調である。郊外の利便性に劣る地
域の需要は極めて弱い。水害等に関する関心
が高まっている。

甲府市北部の閑静な住宅地域で、良好な住環
境を求める一定の需要者が存するが、大型Ｓ
Ｃ等からはやや遠く需要は相対的に弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲府 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ２３１０

-19006		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｂ２３１０

-19007		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m道路、
南2.6m、角地
１中専

(60,160)
c １２３０９
１９２０１
-32340		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.3m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
d １２２１０
１９２０１
-34226		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,259  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
52,679 		 100
[  95.9]
54,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
56,000 
b (　           ) 
42,194  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,013 		 100
[  77.8]
55,287 
56,400 
c (　           ) 
44,594  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,505 		 100
[  84.3]
52,794 
53,800 
d (　           ) 
53,152  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
50,216 		 100
[  92.1]
54,523 
55,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,100 円／㎡]  



甲府 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,253,266 
695,961 
2,557,305 
2,459,360 
97,945 		 （　0.9695）
94,958 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,978,292 円　　　　（　      8,010 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲府 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   247 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０．０㎡（２ＤＫ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,258 
125,800 		 2.0  251,600 
1.0  125,800 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,284 
128,400 		 2.0  256,800 
1.0  128,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

254,200 		 508,400 
254,200 
⑨年額支払賃料        254,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,050,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,050,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       164,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,125,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           508,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,830 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          254,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,556 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,253,266 円　　　　（　        13,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３１１
　　　　-30104		 1,119  
(   1,073) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,361 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,284 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ２３１１
　　　　-30105		 1,117  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,262 
c Ｂ２３０６
　　　　-32011		 1,223  
(   1,176) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,377 
甲府 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,200 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 253,361 円  　　　        3,290,400　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,400 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         695,961 円　（　　　　　　         2,818 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,459,360 円  
（　　　　　         9,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,253,266 円      
②総費用 695,961 円      
③純収益　①－② 2,557,305 円      
④建物等に帰属する純収益 2,459,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 97,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 94,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          384 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,978,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,010 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲府 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲府市緑が丘二丁目２４０１番７
 0900000255432-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考