令和6年1月12日　提出 福井高浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井高浜 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大飯郡高浜町宮崎７３字島崎８番７ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 ＲＣ3 小売店舗、一般住宅 等が混在する商業地 域 東9m県道 水道、下水 若狭高浜 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南   105 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に病院や小学校等の公共 公益施設が認められる市街地 中心部の商業地域。 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 若狭高浜駅北方 370m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗集積が進む国道２７号沿いの路線商業地域に客足が流れていることから、やや衰退化傾向にあるため、地価 は引き続き下落傾向で推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の商業地域及びその周辺地域一円のほか、広域的には嶺南地方一円や京都府舞鶴市の類似地域も圏域 。需要層は従来から同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者等が中心である。旧来からの商業地域では顧客が地元住民 にほぼ限定される中で、客足は店舗集積が進む国道２７号に流れているため、需要が弱い。不動産取引が少なく需要の 中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等が中心であり商業事業者向けの賃貸市場が成熟しておらず収益価格は試算し得なかった。比準価格は当町 の商業地域における取引事例が極めて少なく、広域的に取引事例を採用せざるを得なかったが、慎重な事例分析を行い 試算したものであり、求められた比準価格の信頼性は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を妥当 と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　敦賀 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [170.1] [100.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少傾向、世帯数は微減傾向。 今季８ヵ所中７カ所の海水浴場が開設。 国道２７号沿いにドラッグストアが２０２３ 年６月オープン、同年９月には全国展開のビ ジネスホテルチェーンがオープンしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％