令和6年1月12日　提出 福井高浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井高浜 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大飯郡高浜町和田１１１字地蔵筋４番 ②地積 　(㎡) 568   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、民宿等 が混在する既成住宅 地域 南4m県道、背面道 水道、下水 若狭和田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   105 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業利用も見られる若狭和田 海水浴場付近の既成住宅地域 である。 街 路 ４ｍ県道 交通 施設 若狭和田駅西方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 民宿等も見られる既成住宅地域であり、現状維持で推移。周辺の取引価格から値頃感も出始めているが、成約価 格が売出し価格を下回るケースも中には認められるため、今暫くは小幅な下落が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の住商混在地域及びその周辺の住宅地域一円のほか、広域的にはおおい町や小浜市等の類似地域並び に嶺南地方の季節観光地的性格のある地域も圏域。需要層は当町居住者や地縁関係者が殆どを占めるが、京都府舞鶴市 からの転入者等も含む。当町の混在住宅地域では、近年、未利用地や休耕地をミニ開発し宅地分譲するケースが増加し ており一定の需要が認められるが、既存宅地の需要は依然弱い。取引が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い既成住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。比準価 格は既成住宅地域における取引事例が少なく取引に事情を含む事例や時点のやや古い取引等をも採用したが、本件では 対象標準地と同じ高浜町の類似地域における取引事例を中心に採用し得たことから、比準価格の精度は高い。よって、 代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井高浜 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [144.3] [100.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少傾向、世帯数は微減傾向。 Ｒ５．１１時点の敦賀労働基準監督署管内（ 小浜）の有効求人倍率は１．５４倍。 ２０２２年４月に町道和田観光線が開通し、 国道２７号とのアクセス向上。若狭和田海水 浴場は８年連続で国際環境認証「ブルーフラ ッグ」を取得。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％