令和6年1月12日　提出 福井高浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井高浜 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大飯郡高浜町宮崎７４字島ノ内８番８ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南6m町道 水道、下水 若狭高浜 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 若狭高浜駅北東方 550m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、現状維持で推移。当該地域は利便性と住環境の良い住宅地域として選好性が高い ことから、今後も地価は概ね安定的に推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町市街地から周辺部にかけての住宅地域一円のほか、広域的には当町全域やおおい町、小浜市等の類似 地域も圏域。需要層は当町居住者や地縁関係者が殆どを占めるが京都府舞鶴市からの転入者等も含む。当町では官公署 や学校、病院等の公共公益施設に近い中心部の住宅地が選好される傾向があり、当該エリアでは不動産業者による宅地 分譲素地取得や古家の利活用を目的とした買取り等の動きも見られる。取引が少なく中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。比準価格は 取引事例が少なく、広域的に小浜市やおおい町の取引事例をも採用したが、各種補修正並びに要因比較は適正に行い得 た。よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少傾向、世帯数は微減傾向。 Ｒ５．１１時点の敦賀労働基準監督署管内（ 小浜）の有効求人倍率は１．５４倍。 近隣地域を含む周辺エリアは、役場庁舎移転 後の住環境の良さが再認識されたことから、 住宅地としての選好性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％