令和6年1月15日　提出 福井美浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井美浜 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 2,980,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内 ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する駅前の 商業地域 西12m県道、北側道 水道、下水 美浜 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 美浜駅南方 80m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の旧来からの商業地域であるが、西側で道の駅「若狭美浜はまびより」が令和５年６月２日オ－プン。地価 は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美浜町の商業地域、より広域的には嶺南地方の各市町の商業地域も含む。需要者の中心は、地元資本若し くは同一需給圏内に地縁性を持つごく限られた個人事業者または法人である。ＪＲ美浜駅前の旧来からの商店街であり 、事業主の高齢化や後継者不足から空洞化が進んでいるが、周辺地域で「道の駅」がオ－プンし、今後の動向が注目さ れる。画地規模によって取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗が大半であり、賃貸物件としての店舗は極めて少なく商業用途に対する賃貸需要が希薄であるため、収 益価格は試算しなかった。比準価格は美浜町の商業地の事例を採用して試算した。地域格差は大きいものもあるが、価 格形成要因の比較は適切に行われており、説得力のある比準価格が得られた。したがって、現実の取引市場の動向に留 意し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜町の人口は世帯数とともに減少傾向。福 井県の景気は基調として持ち直している。令 和４年美浜町の土地取引件数は前年度比で減 少している。 ＪＲ美浜駅前広場の整備工事完成、令和５年 ４月１日供用開始。近隣地域の西側、美浜駅 前に道の駅「若狭美浜はまびより」令和５年 ６月２日開業。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％