令和6年1月15日　提出 越前 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町内郡１８字北三ツ屋１４番１ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ既成商業 地域 南12m町道、西側道 水道、下水 神明 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 神明駅西方 4.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣商業地域であり、現状維持で推移すると予測する。背後の住宅地の人口増加や住宅地価格の上昇 の影響を受け、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越前町朝日地区の商業地域、より広域的には越前町全域や鯖江市の西部の商業地域も含む。需要者の中心 は、地元資本若しくは同一需給圏内に地縁性を持つごく限られた個人事業者または法人である。大型店へ顧客が流出し 、繁華性は低い。周辺で宅地分譲が盛んに行われ、住宅地の価格は上昇しているが、商業地の取引は少なく、需要の中 心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗が大半であり、賃貸物件としての店舗は極めて少なく商業用途に対する賃貸需要が希薄であるため、収 益価格は試算しなかった。比準価格は越前町の朝日地区や織田地区の事例を採用して試算した。事情を含む事例も採用 したが、地域格差は小さく、説得力のある比準価格が得られた。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、信頼性 のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前町の人口は減少、世帯数は横ばい傾向。 福井県の景気は基調として持ち直している。 令和４年越前町の土地取引件は前年度比で横 ばいである。 背後の住宅地の価格は上昇しているが、商業 地としての地域要因に大きな変化はなく、現 状で推移していくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％