令和6年1月15日　提出 越前 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町織田１１４字下添林６番２ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とす る既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 鯖江 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　       284 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 鯖江駅西方 15.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。 需要者が地縁性のある個人に限定されることから需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧織田町内の農家住宅地域で、より広域的には越前町全域の農家住宅地域を含む。需要者の中心は当該地 区に地縁性を持つ者に限定され、町外からの転入者は見られない。人口減少と居住者の高齢化が進む中、土地需要は弱 く、取引自体が殆ど見られない。画地規模によって取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見 出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、近隣地域はもとより周辺類似地域においても賃貸事例は見当たらず、収 益価格は求められなかった。比準価格についてはやや距離的に離れた類似地域の事例を採用し試算した。したがって、 自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前町の人口は減少、世帯数は横ばい傾向。 福井県の景気は基調として持ち直している。 令和４年越前町の土地取引件は前年度比で横 ばいである。 旧来からの農家集落で地域要因に大きな変化 はなく、現状で推移していくものと予測する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％