令和6年1月15日　提出 越前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町西田中１丁目４０４番外 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗が見 られる区画整理済の 住宅地域 東16m町道 水道、下水 神明 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       413 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、１６ｍ 町道 交通 施設 神明駅西方 4.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の良い住宅地域として熟成していくものと予測する。町中心部の利便性の良い地域で宅地需要は堅調であ り、地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日地区市街地の住宅地域を中心に、より広域的には朝日地区の旧来からの住宅地域も含まれる。需要者 の中心は越前町の居住者が大半を占める。住環境が良好で利便性も高い住宅地域であり、宅地需要は堅調で不動産業者 による宅地開発が多く見られる。土地取引は若干上昇傾向にあるが、画地規模によって取引される価格帯もまちまちで 、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。また、新築の戸建住宅は１，７００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部に店舗も見られるが、戸建て住宅が中心の住宅地域であり収益価格は試算しなかった。比準価格は朝日地区の新興 住宅地に位置する事例を中心に採用して試算したが、地域格差も小さく、説得力のある比準価格が得られた。したがっ て、快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越前 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [ 55.4] [102.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前町の人口は減少、世帯数は横ばい傾向。 福井県の景気は基調として持ち直している。 令和４年越前町の土地取引件は前年度比で横 ばいである。 周辺地域で小規模の宅地開発が多く見られる 。宅地需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -12.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％