令和6年1月12日　提出 坂井 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 5-4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市坂井町上新庄５２字堰ノ上１３番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 都市計画施設 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ近隣商業地域 南5.5m県道、背面道 水道、下水 丸岡 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ丸岡駅前の近隣商業地域 である。 街 路 ５．５ｍ県道、二方 路 交通 施設 丸岡駅東方 100m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 都市計画施設 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗の郊外化の影響から客足はまばらであるが、背面住宅地の地価が下げ止まりする中で値頃感も出てきている ため、今後、地価は安定的に推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市坂井町の商業地域やその周辺の混在地域一円のほか、広域的には当市一円の類似地域も圏域。需要者 は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者等が中心。旧来からの商業地域は大型店が立地する国道８号や嶺北縦貫線 等の路線商業地域に客足が流れている影響から、新規立地や事業拡張に伴う土地取得の動きは殆ど認められず需要が弱 い。不動産取引が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅等が中心であり商業事業者向けの賃貸市場が成熟しておらず収益価格は試算し得なかった。比準価 格は当市坂井町の商業地域における取引事例が極めて少なく、広域的に取引事例を採用したが、本件では慎重な事例分 析を行い試算したものであり、求められた比準価格の信頼性は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価 格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂井 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [ 99.0] 100 [103.7] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂井市坂井町の人口は減少傾向、世帯数は増 加傾向。個人消費は緩やかに回復しつつある 。 当市春江町の嶺北縦貫線沿いの路線商業地域 では家電量販店等の各種店舗の立地が進んで おり集客力を高めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％