令和6年1月15日　提出 坂井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 -6 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市春江町江留上大和３番１外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別工業地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、下水 春江 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 春江駅南西方 880m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成に影響を与える特段の変動要因は認められないため、当面は現状のまま推移すると予測する。また、利 便性の良い地域であり、地価は上昇基調で安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂井市春江町及び坂井町の福井県道２９号福井金津線沿いやその背後地の住宅地域である。需要者は春江 町内の居住者を中心に旧坂井郡の居住者が大半を占める。商業施設や幹線道路にも近接し生活、交通利便性も良好であ り需要は底固く推移している。なお、土地取引における価格は、画地条件により様々で、需要の中心となる価格帯は見 出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の信頼性のある取引事例を基に査定した。収益価格は、標準地の画地規模が小さく収益物件の 想定を行うことは困難であるためその試算を断念した。なお、典型的需要者は個人のエンドユーザーであり、当該需要 者は収益性より市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高いと判断される。よって、代表 標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [101.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂井市春江地区の人口、世帯数とも微増。令 和５年１０月までの新設住宅着工戸数は福井 県全体で３６０４戸で対前年比で約１２．５ ％の減少。 価格形成に影響を与える要因は特段認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％