令和6年1月11日　提出 坂井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市丸岡町城北３丁目３１番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 丸岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外縁部の区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 丸岡駅東方 4.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。丸岡地区南部に比べて、北部は福 井市への接近性に劣ることから需要は弱含みであり、地価は下落傾向が続くものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂井市丸岡地区で市街地から郊外にかけての住宅地域である。需要者の中心は丸岡地区居住者が殆どを占 める。近隣地域及び周辺地域は区画整然とした住宅地域であるが、現在の丸岡地区での土地需要は、南部の福井市森田 地区周辺地域に集中する傾向があるため、その市場競争力は弱含みな状況が続いている。土地が１８０～２２０㎡で４ ００～５５０万円程度、新築の戸建て物件の売買は殆ど見られず把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は坂井市丸岡地区市街地北部で戸建住宅地域の事例を中心に採用して試算した。また、収益価格は戸建住宅を 中心とする地域であり、収益物件の想定を行うことは困難であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、 市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格 を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の坂井市人口は減少傾向にある。県 内経済は持ち直しているが、海外景気、物価 上昇等がリスクとなっている。 地域内に格別な変動要因はない。丸岡地区で の土地需要は南部の福井市近接地区が中心で あり、需要の弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％