別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
坂井 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士 寺口 満   TEL.
鑑定評価額 2,060,000 円  1㎡当たりの価格 17,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
14,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
坂井市三国町神明2丁目12番
「三国町神明2-3-11」
②地積
 (㎡)
119  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)



(60,168)

1:2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南西4.2m市道 水道、下水 三国

570m
(2)



①範囲 東    40 m、西    80 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
東方に図書館等の公共施設が
所在する


基準方位北、4.2
m市道
交通

施設
三国駅西方

570m
法令

規制
(都) 1住居
(60,168)


⑤地域要因の将
 来予測
三国町ほぼ中心部の戸建住宅地域として熟成してゆくと予測する。最寄り駅等には近いものの、街路条件の劣る
既成住宅地域に対する需要が弱いことなどから、地価水準は今後も下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂井市三国町の既成住宅地域、広域的には坂井市全域の住宅地域が主な圏域。需要者の中心は三国町内居
住者が大半を占める。三国町のほぼ中心部に位置し、最寄り駅や公共施設等に近く交通アクセスは良いものの、街路条
件の劣る既成住宅地域にあって需要は弱い。土地取引はあるが個別性が強く、需給の中心となる価格帯は見出せない状
況である。新築戸建住宅はない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
地域内及びその周辺にアパートなどの収益物件は皆無であり、自己使用による戸建住宅が中心の住宅地域で戸建住宅の
賃貸も殆ど見られないことから、収益価格は試算しなかった。よって、坂井市三国町ほぼ中心部における既成住宅地域
の価格水準及び市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
坂井市の人口は緩やかな減少傾向であるが、
世帯数は微増傾向にある。県内の新設住宅着
工戸数は前年同月比で概ね減少で推移してい
る。

街路条件の劣る既成住宅地域であることから
住宅地需要が弱く、市場性が低下している。



個別的要因に変動はない


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 坂井 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23207

-66
坂井市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.5m市道
、中間画地




(都) 1住居

(60,180)
b 24107

-191
坂井市

建付


  
(           ) 
不整形 南3.2m道路、
中間画地




(都) 1住居

(60,160)
c 24107

-97
坂井市

建付


  
(           ) 
台形 北西5.5m市道
、中間画地




(都) 1住居

(60,200)
d 23201

-106
坂井市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西5.2m市道、
中間画地




(都) 近商

(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,804  
100
[ 100.0]
[  94.5]
100
100
[  70.0]
100
[  87.6]

16,650 
100
[  98.0]

16,990 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

17,300 
b (            
5,761  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[  75.0]
100
[  61.4]

12,223 
100
[  76.6]

15,957 

16,300 
c (            
11,355  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[  70.0]
100
[  80.0]

20,236 
100
[ 112.2]

18,036 

18,400 
d (            
18,149  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  91.2]

19,900 
100
[ 115.6]

17,215 

17,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地     -12.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地     -38.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,300 円/㎡]  



坂井 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用による戸建住宅が中心の戸建住宅地域に存し、賃貸物件に対する需要は殆どなく、賃貸市場が成立して
いないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 坂井 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  坂井市三国町神明二丁目12番
2100005347271-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
坂井 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士 梅田 真   TEL.
鑑定評価額 2,060,000 円  1㎡当たりの価格 17,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
14,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
坂井市三国町神明2丁目12番
「三国町神明2-3-11」
②地積
 (㎡)
119  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)



(60,168)

1:2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南西4.2m市道 水道、下水 三国

570m
(2)



①範囲 東    40 m、西    80 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.2
m市道
交通

施設
三国駅西方

570m
法令

規制
(都) 1住居
(60,168)


⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと思料される。三国町の人口が減少するなか
、三国町外からの転入も大きく期待出来ず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 具体的な同一需給圏は三国町内の既成住宅地域であるが、より広域的には坂井町・春江町・丸岡町の既成住宅地域も含
む。需要者の中心は三国町在住者であり、市外からの転入者は少ない。福井県の最北西端という地理的条件もあり、三
国町の住宅地需要は弱く、さらに地縁的選好性も強い。また、取引事例は少なく、需要の中心となる価格帯の把握も困
難である。新築の戸建物件もほとんどない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
アパート等の収益物件はなく、賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算し得なかった。快適性・利便性が重視さ
れる住宅地域で、自用目的の個人が主たる需要者であり、三国町内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し
、適切に各補修正がなされていることから、比準価格は規範性が高く、説得力もある。よって、本件においては、市場
性を反映した実証的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
三国町の人口は減少傾向、世帯数は微増傾向
にある。坂井市全体と比較すると、人口減少
率は高く、世帯数増加率は低い。


神明2丁目の人口・世帯数は減少傾向にある




個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 坂井 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24102

-253
坂井市

更地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




(都) 1低専

(50,80)
b 23207

-66
坂井市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.5m市道
、中間画地




(都) 1住居

(60,180)
c 22207

-74
坂井市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
d 23101

-101
坂井市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西7.7m県道
、北東4.5m、
二方路



(都) 近商

(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
22,685  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

22,281 
100
[ 128.7]

17,312 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

17,700 
b (            
10,804  
100
[ 100.0]
[  94.5]
100
100
[  70.0]
100
[  87.6]

16,650 
100
[ 101.9]

16,340 

16,700 
c (            
16,776  
100
[ 100.0]
[  92.7]
100
100
[  90.0]
100
[ 100.0]

17,279 
100
[ 104.0]

16,614 

16,900 
d (            
15,625  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[  75.0]
100
[ 100.0]

20,000 
100
[ 114.5]

17,467 

17,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +6.0 環境     +18.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      -2.0
画地     -12.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +3.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,300 円/㎡]  



坂井 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が成立していないため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 坂井 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  坂井市三国町神明二丁目12番
2100005347271-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考