別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福井越前 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井越前 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越前市府中１丁目１３番１０
｢府中１－１２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 低層店舗や事務所等
が見られる駅前の商
業地域		 東17m県道 水道、ガス、下水 武生

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    24 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ武生駅前の商業地域 街

路		 東１７ｍ　県道 交通

施設		 武生駅北西方

120m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗を中心とする駅前商業地域であるが、周辺には大型スーパーも存し、ここ数年で市役所等が建替えら
れ駅前通りも歩道が整備されて新規店舗もみられる。これらから地価は安定的に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武生駅前の幹線道路沿いの商業地域であるが、広域的にはＪＲ鯖江駅やＪＲ敦賀駅前のほか私鉄駅の
同様な立地条件にある商業地域等も含む。需要者は、駅前の立地条件を活かして飲食店等の営業を行う法人及び個人事
業者が考えられる。郊外路線地域への商業施設のシフトが進んでいたが、近年の商業環境の整備もあり、需要の持ち直
しも認められる。ただし、土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を基に代表標準地との均衡にも留意して査定した。収益価格は収益性の観点に着目
して求めた価格であるが、投資元本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は
自己の業務用として取得する事業者であり、収益性よりも市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の
説得力は高いと判断される。よって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井越前 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.6]		 [100.0]
100		 57,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 越前市の人口、世帯数とも微減。令和５年１
０月までの新設住宅着工戸数は福井県全体で
３６０４戸で対前年比で約　　１２．５％の
減少。

市役所の建替えや駅前通りの整備等、ここ数
年での商業環境の改善進展がみられる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井越前 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２１１

-101		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
東4m、角地
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２３１０８

-62		 越前市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12m県道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
c ２２２０７

-57		 越前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西15m県道、
南15m、東4m、
三方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２４１０４

-95		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m国道、
北2.8m、角地
（都） 準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,534  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
53,377 		 100
[  88.5]
60,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,300 
b (　     38,873) 
38,873  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
45,093 		 100
[  76.2]
59,177 
59,200 
c (　           ) 
41,574  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[  87.6]
47,948 		 100
[  81.3]
58,977 
59,000 
d (　           ) 
45,369  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,920 		 100
[  75.3]
59,655 
59,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,700 円／㎡]  



福井越前 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,009,484 
705,360 
2,304,124 
1,964,580 
339,544 		 （　0.9445）
320,699 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,050,925 円　　　　（　     27,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井越前 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 88.00 Ｓ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   217 ㎡      9.6 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所とする各階フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 低層の店舗・事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.00 
89.1 
78.40 
1,747 
136,965 		 6.0  821,790 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
88.00 
89.1 
78.40 
1,485 
116,424 		 6.0  698,544 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
89.1 
156.80 

253,389 		 1,520,334 
0 
⑨年額支払賃料        253,389 円　×　12ヶ月　＝　       3,040,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,040,668 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       332,867 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,995,801 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,520,334 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,683 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,009,484 円　　　　（　        13,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井越前賃０
　　　　-106		 1,519  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]
1,739 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,747 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井越前賃０
　　　　-108		 1,410  
(   1,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
1,776 
c 福井越前賃０
　　　　-110		 1,236  
(   1,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
1,754 
福井越前 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 99,860 円  　　　        3,328,668　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,900 円  　　　　     27,400,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         705,360 円　（　　　　　　         3,251 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,964,580 円  
（　　　　　         9,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,009,484 円      
②総費用 705,360 円      
③純収益　①－② 2,304,124 円      
④建物等に帰属する純収益 1,964,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 339,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 320,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,050,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井越前 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越前市府中一丁目１３番１０
 2101000322038-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福井越前 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井越前 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越前市府中１丁目１３番１０
｢府中１－１２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 低層店舗や事務所等
が見られる駅前の商
業地域		 東17m県道 水道、ガス、下水 武生

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    24 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       217 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 東１７ｍ県道 交通

施設		 武生駅北西方

120m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗を中心とする駅前商業地域であるが、周辺地域で市役所や病院が建て替えられ、新しい店舗の進出も
見られることから、地価は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武生駅を中心に広がる商業地域であるが、より広域的には敦賀市及び鯖江市駅前の商業地域も含まれ
る。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者等であるが、県内外の事業者も見られる。ＪＲ武生駅の大
道り沿いには１０階建ての病院が建設され、市役所庁舎も建て替えられ、飲食店も開業している。土地取引は少なく、
画地規模によって取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗が中心で賃貸物件もあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。比準価格は越前市及び敦賀市の商業地の事例を採用して試算した。価格形成要因の比較は適切に行われて
おり、説得力のある比準価格が得られた。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価
格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井越前 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.3]		 [100.0]
100		 58,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 越前市の人口、世帯数はともに減少傾向。福
井県の景気は基調として持ち直している。令
和４年越前市の土地取引件数は前年度比で増
加している。

地域の西側で越前市役所新庁舎、南側で１０
階建ての病院が竣工するなど周辺環境が向上
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井越前 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２１１

-101		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
東4m、角地
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２４１０２

-162		 越前市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北14.5m市道、
中間画地
（都） 近商

(60,200)
c ２４１１１

-110		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
東2.8m、
二方路
（都） 準工

(60,200)
d ２４１０２

-58		 敦賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西36m県道、
中間画地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,534  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
53,377 		 100
[  79.2]
67,395 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,400 
b (　     23,843) 
39,738  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
40,139 		 100
[  70.5]
56,935 
56,900 
c (　           ) 
39,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
42,570 		 100
[  78.3]
54,368 
54,400 
d (　           ) 
55,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
73,342 		 100
[ 120.9]
60,663 
60,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,700 円／㎡]  



福井越前 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,985,649 
704,170 
2,281,479 
1,950,240 
331,239 		 （　0.9445）
312,855 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,902,925 円　　　　（　     27,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井越前 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 88.00 Ｓ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   217 ㎡      9.6 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し１階は店舗、２階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 低層の店舗、事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.00 
89.1 
78.40 
1,780 
139,552 		 6.0  837,312 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
88.00 
89.1 
78.40 
1,424 
111,642 		 6.0  669,852 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
89.1 
156.80 

251,194 		 1,507,164 
0 
⑨年額支払賃料        251,194 円　×　12ヶ月　＝　       3,014,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等によって担保されており計上しない 10 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,014,328 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       330,233 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,972,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,507,164 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,985,649 円　　　　（　        13,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井越前賃２
　　　　-94		 2,001  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,837 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,789 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井越前賃１
　　　　-90		 1,520  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,689 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福井越前 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 99,070 円  　　　        3,302,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      282,800 円  　　　　     27,200,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         704,170 円　（　　　　　　         3,245 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,950,240 円  
（　　　　　         8,987 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,985,649 円      
②総費用 704,170 円      
③純収益　①－② 2,281,479 円      
④建物等に帰属する純収益 1,950,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 331,239 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 312,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,902,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井越前 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越前市府中一丁目１３番１０
 2101000322038-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考