別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福井越前 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井越前 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越前市深草１丁目４８番３外
｢深草１－１３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を中
心とする既成住宅地
域		 西5m市道 水道、ガス、下水 武生

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
ｍ市道		 交通

施設		 武生駅西方

1.4km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には神社や寺も近接して存する住宅地域で、当面は現状のまま推移していくと予測する。生活利便性等比較
的良いが、古い家が軒を並べる既成住宅地域の特性もあり、地価は穏やかな下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日野川以西の越前市中央部を中心に、広域的には旧武生地区一円の既成住宅地域である。需要者は越前
市内の居住者がその大半を占める。市街地の中心部や小中学校にも近く利便性は良いが、旧来からの古い家が建ち並ぶ
既成住宅地域でもあり、供給は少なく、また、需要者サイドからも敬遠する傾向も認められる。土地取引も少なく需要
の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を基に代表標準地との均衡にも留意して査定した。収益価格は収益性の観点に着目
して求めた価格であるが、投資元本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は
個人のエンドユーザーであり、当該需要者は収益性よりも市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の
説得力は高いと判断される。よって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井越前 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,200 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[102.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 36,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 越前市の人口、世帯数とも微減。令和５年１
０月までの新設住宅着工戸数は福井県全体で
３６０４戸で対前年比で約　　１２．５％の
減少。

価格形成に影響を及ぼす地域要因の特段の変
動は認められず、当面は現状のまま推移して
いくものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井越前 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２

-151		 越前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m私道、
西6m、角地
（都） １中専

(70,200)
b ２３２１１

-128		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.2m市道、
西6m、角地
（都） １中専

(60,200)
c ２３２０５

-87		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,300)
d ２４１１１

-102		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） １低専

(60,100)
e ２４１１１

-101		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m市道、
東6.6m、角地
（都） １中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,031  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,554 		 100
[ 107.4]
35,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
36,300 
b (　           ) 
34,713  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,760 		 100
[  95.9]
35,203 
35,600 
c (　           ) 
39,322  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
35,075 		 100
[  98.8]
35,501 
35,900 
d (　           ) 
33,275  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,042 		 100
[  91.1]
36,270 
36,600 
e (　           ) 
33,217  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,752 		 100
[  91.9]
35,639 
36,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,100 円／㎡]  



福井越前 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,196,811 
698,035 
2,498,776 
2,272,300 
226,476 		 （　0.9711）
219,931 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,488,388 円　　　　（　     14,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井越前 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 132.32 ＬＳ2 238.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   320 ㎡     16.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプで各戸の平均専有面積は約６０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
119.35 
100.0 
119.35 
1,142 
136,298 		 3.0  408,894 
1.0  136,298 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.70 
100.0 
238.70 

272,596 		 817,788 
272,596 
⑨年額支払賃料        272,596 円　×　12ヶ月　＝　       3,271,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,271,152 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       345,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,106,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           817,788 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,360 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          272,596 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          83,414 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,196,811 円　　　　（　         9,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井越前賃０
　　　　-114		 1,469  
(   1,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[110.0]
1,262 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,177 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,142 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福井越前賃０
　　　　-113		 1,333  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
1,251 
c 福井越前賃１
　　　　-95		 1,070  
(   1,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[104.0]
1,019 
福井越前 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 103,535 円  　　　        3,451,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,400 円  　　　　     31,000,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        62,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         698,035 円　（　　　　　　         2,181 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 126,000 円／㎡　×　     238.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,272,300 円  
（　　　　　         7,101 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,196,811 円      
②総費用 698,035 円      
③純収益　①－② 2,498,776 円      
④建物等に帰属する純収益 2,272,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 226,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 219,931 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,488,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井越前 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越前市深草一丁目４８番３
 2101000276825-0000
2 　越前市深草一丁目４８番６
 2101000276827-0000
3 　越前市深草一丁目４８番７
 2101000276828-0000
4 　越前市深草一丁目５１番１
 2101000276859-0000
5 　越前市深草一丁目５１番４
 2101000276861-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福井越前 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井越前 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越前市深草１丁目４８番３外
｢深草１－１３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を中
心とする既成住宅地
域		 西5m市道 水道、ガス、下水 武生

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 武生駅西方

1.4km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、現状で推移していくものと思量する。地価は、比較的利便性が良いこ
となどから、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は越前市武生地区市街地中心部から周辺部にかけての住宅地域。広域的には日野川東方の区画整然とした住
宅地域も含まれる。需要者の中心は越前市の居住者若しくは通勤者が大半を占める。古くからの住宅地で、周辺には寺
院も多く見られる。居住環境も良く、中心部や小中学校に近いことから需要は根強い。画地規模によって取引される価
格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。また、新築の戸建住宅は見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内勤務者用のアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試
算された。比準価格は越前市市街地中心部から西部の住宅地域に存する事例を中心に採用して得られた価格で、市場性
を反映した実証的な価格として説得力に富む。したがって、信頼性のある取引事例から求められた比準価格を重視し、
収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井越前 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[103.9]		 [101.0]
100		 36,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 越前市の人口、世帯数はともに減少傾向。福
井県の景気は基調として持ち直している。令
和４年越前市の土地取引件数は前年度比で増
加している。

地域要因に大きな変化はなく、現状で推移し
ていくものと予測する。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井越前 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２

-156		 越前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m私道、
東6.2m、角地
（都） １住居

(70,200)
b ２４１１１

-103		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東2.7m市道、
中間画地
（都） １住居

(70,160)
c ２４１０２

-161		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２３２０５

-92		 越前市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東5.7m市道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
e ２３２０５

-82		 越前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,522  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
32,128 		 100
[  90.0]
35,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
36,100 
b (　           ) 
25,745  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
26,139 		 100
[  71.8]
36,405 
36,800 
c (　           ) 
40,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
40,512 		 100
[ 105.6]
38,364 
38,700 
d (　     16,935) 
24,193  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
26,058 		 100
[  74.2]
35,119 
35,500 
e (　           ) 
20,569  		 100
[  70.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.9]
31,187 		 100
[  90.0]
34,652 
35,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,200 円／㎡]  



福井越前 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,125,048 
684,814 
2,440,234 
2,235,650 
204,584 		 （　0.9711）
198,672 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,054,531 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井越前 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 132.32 ＬＳ2 238.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   320 ㎡     16.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプの共同住宅で、平均専有面積は約６０㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住居
119.35 
100.0 
119.35 
1,115 
133,075 		 3.0  399,225 
1.0  133,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.70 
100.0 
238.70 

266,150 		 798,450 
266,150 
⑨年額支払賃料        266,150 円　×　12ヶ月　＝　       3,193,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的となっているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,193,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       337,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,036,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           798,450 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          266,150 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          81,442 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,125,048 円　　　　（　         9,766 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井越前賃０
　　　　-96		 1,257  
(   1,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,131 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,149 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,115 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福井越前賃０
　　　　-97		 1,167  
(   1,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,191 
c 福井越前賃１
　　　　-19		 998  
(     997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,051 
福井越前 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 101,214 円  　　　        3,373,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,200 円  　　　　     30,500,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        61,000 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         684,814 円　（　　　　　　         2,140 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 124,000 円／㎡　×　     238.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,235,650 円  
（　　　　　         6,986 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,125,048 円      
②総費用 684,814 円      
③純収益　①－② 2,440,234 円      
④建物等に帰属する純収益 2,235,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 204,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 198,672 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          621 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,054,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井越前 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越前市深草一丁目４８番３
 2101000276825-0000
2 　越前市深草一丁目４８番６
 2101000276827-0000
3 　越前市深草一丁目４８番７
 2101000276828-0000
4 　越前市深草一丁目５１番１
 2101000276859-0000
5 　越前市深草一丁目５１番４
 2101000276861-0000
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備考