令和6年1月12日　提出 あわら -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あわら -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あわら市花乃杜１丁目３１７番 ｢花乃杜１－１６－５｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市計画施設 1:4.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 南8m県道 水道、下水 芦原温泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 芦原温泉駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市計画施設 ⑤地域要因の将 　来予測 竹田川以北の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。人口は引き続き減少 傾向にあり、土地取引も相場より安値での取引が目立つため、地価は下落傾向を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金津地区の市街地周辺の戸建住宅地域一円である。需要者の中心は金津地区内の地縁のある居住者であり 、周辺地域からの流入はほとんど見られない。周辺の土地取引は少なく、規模や用途も様々であるため、需要の中心と なる価格帯は土地については見い出せない。新築の建売住宅はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるものの、標準地の画地条件（間口・奥行）から適切な収益物件の想定は困難であるため 、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域内の多数の取引事例を検証及び選択し、適切に格差修正がなされ ており規範性は高いものと思料する。よって、本件においては、代表標準地との均衡に留意した上で、市場性を反映し た実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あわら -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あわら市の総人口は緩やかに減少、世帯数は 芦原地区が横這い、金津地区が増加傾向。コ ロナ禍で３割以上減少の土地取引件数もコロ ナ前水準に回復。 地域内に大きな変動要因は見られないが、標 準地前面県道の歩道改修工事が完了している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％