別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
鯖江 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鯖江 5-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鯖江市小黒町１丁目５１４番外
｢小黒町１－５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 827  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西16m国道 水道、下水 鯖江

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 鯖江駅北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線型の店舗等が建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域であり、今後とも当該地位を維持してゆくものと予測する
。背後地で宅地開発が多く人口が増加傾向にあることから、地価は安定して推移してゆくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市近郊から郊外にかけての、幹線道路沿いの路線商業地域及び商住混在地域であり、広域的には隣接
市の類似地域も圏域に含まれる。需要者の中心は複数店舗を展開する企業等と考えられる。近隣地域は国道沿いの商業
施設集積地区に存するが、画地規模が大きく総額が嵩むため、土地需要は所有権だけではなく、事業用定期借地権も考
えられる。商業系の土地取引は少なく個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鯖江市内で路線商業地域・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、賃貸市場は自用店舗等を用途廃
止した物件の供給が中心で、投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って
本件評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果
、比準価格を中心に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鯖江 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,400 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 [100.0]
100		 39,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の鯖江市人口は減少傾向にある。県
内経済は持ち直しているが、海外景気、物価
上昇等がリスクとなっている。


格別の変動要因はないが、鯖江市を代表する
主要幹線道路沿いの路線商業地域であり、土
地需要は底堅い状況が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　  +3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鯖江 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２０４

-85		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m国道、
北7m、角地
（都） 準工

(70,200)
b ２３２０９

-42		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m国道、
北4.8m、
二方路
（都） 準工

(60,200)
c ２３２１０

-111		 鯖江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
南6m、二方路
（都） 準工

(60,200)
d ２４１０４

-85		 鯖江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m市道、
西8.2m、角地
（都） 準工

(70,200)
e ２４１０４

-95		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m国道、
北2.8m、角地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,299  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
39,157 		 100
[  97.9]
39,997 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,000 
b (　           ) 
29,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
31,564 		 100
[  83.3]
37,892 
37,900 
c (　           ) 
30,581  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.9]
34,357 		 100
[  80.0]
42,946 
42,900 
d (　           ) 
34,958  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
34,646 		 100
[  90.3]
38,368 
38,400 
e (　           ) 
45,369  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,920 		 100
[ 108.2]
41,516 
41,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



鯖江 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,302,258 
996,992 
3,305,266 
2,323,080 
982,186 		 （　0.9445）
927,675 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     17,503,302 円　　　　（　     21,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鯖江 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 229.50 Ｓ1 229.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 60 ％   200 ％   200 ％   827 ㎡     30.0 m x   27.6 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 郊外型低層店舗、営業所を中心とした路線商業地域であり、部分貸しの平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 部分貸しの平家建店舗として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
229.50 
100.0 
229.50 
1,493 
342,644 		 6.0  2,055,864 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
229.50 
100.0 
229.50 

342,644 		 2,055,864 
0 
⑨年額支払賃料        342,644 円　×　12ヶ月　＝　       4,111,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,111,728 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       475,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,283,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,055,864 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,503 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,302,258 円　　　　（　         5,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鯖江賃０
　　　　-122		 1,358  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
1,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,493 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鯖江賃０
　　　　-123		 1,276  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 75.0]
1,432 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鯖江 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 194,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 142,792 円  　　　        4,759,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,900 円  　　　　     32,400,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         996,992 円　（　　　　　　         1,206 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,323,080 円  
（　　　　　         2,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,302,258 円      
②総費用 996,992 円      
③純収益　①－② 3,305,266 円      
④建物等に帰属する純収益 2,323,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 982,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 927,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,122 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,503,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鯖江 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鯖江市小黒町一丁目５１４番
 2113000102131-0000
2 　鯖江市小黒町一丁目５１５番
 2113000102132-0000
3 　鯖江市小黒町一丁目５１６番
 2113000102133-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鯖江 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鯖江 5-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鯖江市小黒町１丁目５１４番外
｢小黒町１－５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 827  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西16m国道 水道、下水 鯖江

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 鯖江駅北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。背後に優良な住
宅地が存し、収益建物建築目的での土地取引等も見られ、地価は概ね安定的に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市の近郊から郊外にかけての幹線道路沿いの路線商業地域及び商住混在地域であるが、広域的には隣
接する越前市等の同地域も含まれる。需要者の中心は、鯖江市内の個人事業者・法人のほか、鯖江市への出店を考える
県内外の法人も想定される。商業目的の土地取得のみならず、分譲目的の住宅素地の取引も見られる等、画地規模や価
格帯は様々であり需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費が上昇傾向にある一方、標準地周辺は十分な駐車スペースの確保が必要な利用形態であるため、収益価格は低位
に求められた。比準価格は、鯖江市内の幹線道路沿いの取引事例がそれほど多くないため、標準地より距離のある事例
も採用したが、適切に格差補正がなされ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけて、代表標準地との均衡に留意した上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鯖江 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,400 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [100.0]
100		 39,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鯖江市の総人口は近年は減少傾向、世帯数は
増加している。土地取引件数はコロナ禍発生
の年には２割近く落ち込んだが、直近３年は
回復傾向にある。

鯖江市内の繁華性の高い路線商業地であり、
収益建物建築目的での土地取引等も見られる
等、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鯖江 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２０３

-91		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m国道、
南12m、西6m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
b ２３２０４

-85		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m国道、
北7m、角地
（都） 準工

(70,200)
c ２３２１０

-111		 鯖江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
南6m、二方路
（都） 準工

(60,200)
d ２３２１０

-109		 鯖江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
南20m、角地
（都） 準工

(70,200)
e ２４１０４

-95		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m国道、
北2.8m、角地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,666  		 100
[ 150.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.5]
40,404 		 100
[ 100.0]
40,404 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,400 
b (　           ) 
36,299  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
38,412 		 100
[  96.0]
40,013 
40,000 
c (　           ) 
30,581  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
35,272 		 100
[  88.4]
39,900 
39,900 
d (　           ) 
20,225  		 100
[  60.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
35,670 		 100
[  89.3]
39,944 
39,900 
e (　           ) 
45,369  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,920 		 100
[ 112.0]
40,107 
40,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 割高

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 競売

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



鯖江 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,277,348 
983,266 
3,294,082 
2,272,890 
1,021,192 		 （　0.9445）
964,516 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     18,198,415 円　　　　（　     22,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鯖江 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 229.50 Ｓ1 229.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 60 ％   200 ％   200 ％   827 ㎡     30.0 m x   27.6 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 最有効使用が低層店舗地であり、対象地の地積を考慮して、平家建店舗（部分貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建店舗のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
229.50 
100.0 
229.50 
1,483 
340,349 		 6.0  2,042,094 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
229.50 
100.0 
229.50 

340,349 		 2,042,094 
0 
⑨年額支払賃料        340,349 円　×　12ヶ月　＝　       4,084,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,084,188 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       473,219 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,258,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,042,094 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,277,348 円　　　　（　         5,172 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鯖江賃０
　　　　-115		 1,951  
(   1,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,483 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鯖江賃０
　　　　-110		 1,546  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,429 
c 鯖江賃０
　　　　-106		 1,987  
(   1,949) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[132.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,552 
鯖江 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,200 円  　　　　     31,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 141,966 円  　　　        4,732,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      329,600 円  　　　　     31,700,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,700 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,700 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         983,266 円　（　　　　　　         1,189 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,272,890 円  
（　　　　　         2,748 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,277,348 円      
②総費用 983,266 円      
③純収益　①－② 3,294,082 円      
④建物等に帰属する純収益 2,272,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,021,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 964,516 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,166 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,198,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鯖江 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鯖江市小黒町一丁目５１４番
 2113000102131-0000
2 　鯖江市小黒町一丁目５１５番
 2113000102132-0000
3 　鯖江市小黒町一丁目５１６番
 2113000102133-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考