別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
鯖江 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鯖江 -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.
鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
｢丸山町２－３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 386  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 北東6m市道 水道、下水 鳥羽中

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 比較的画地規模の大きい住宅
地域である。		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 鳥羽中駅西方

680m		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別な変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。福井市のベッドタウンとしての需
要もあり、需要の堅調な地域であることから、地価は上昇傾向で推移してゆくと考えられる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市市街地で北部近郊から郊外にかけての住宅地域である。需要者の中心は鯖江市居住者であるが、一
部には周辺市町からの転入もみられる。複数の幹線道路へのアクセスが良好で生活利便性が高く、周辺でミニ開発がみ
られる等、需要・供給とも堅調な状況が続いている。市場で中心となる価格帯は、土地が２００～２５０㎡で７５０～
９５０万円程度、新築の戸建て物件の売買は殆ど見られず把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鯖江市北部市街地で戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、賃貸市場は資産活用を目的とし
たアパート供給が中心で、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件
評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比
準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鯖江 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[107.0]		 [101.0]
100		 37,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の鯖江市人口は減少傾向にある。県
内経済は持ち直しているが、海外景気、物価
上昇等がリスクとなっている。


格別の変動要因はないが、鯖江市北部では需
要が堅調であることを反映して、ミニ開発等
が多くみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鯖江 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２１０

-106		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
b ２４１０９

-101		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、南西6m、
角地
（都） ２中専

(70,200)
c ２４１０９

-102		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西8m、角地
（都） 準工

(70,200)
d ２４１０９

-110		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
（都） ２住居

(70,200)
e ２４１０９

-117		 鯖江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m市道、
北4.5m、角地
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,641  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
35,447 		 100
[  99.0]
35,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
36,200 
b (　           ) 
54,631  		 100
[ 135.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
37,812 		 100
[ 100.0]
37,812 
38,200 
c (　           ) 
40,249  		 100
[ 115.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
32,810 		 100
[  88.2]
37,200 
37,600 
d (　           ) 
33,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
31,115 		 100
[  80.4]
38,700 
39,100 
e (　           ) 
22,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.9]
28,112 		 100
[  79.5]
35,361 
35,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,500 円／㎡]  



鯖江 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,536,755 
772,024 
2,764,731 
2,514,190 
250,541 		 （　0.9711）
243,300 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,965,306 円　　　　（　     12,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鯖江 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.92 ＬＳ2 256.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   386 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：単身タイプ各階４室、平均専有面積：約３２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
128.00 
100.0 
128.00 
1,150 
147,200 		 3.0  441,600 
1.0  147,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
256.00 
100.0 
256.00 

294,400 		 883,200 
294,400 
⑨年額支払賃料        294,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,532,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,532,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       382,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,438,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           883,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          90,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,536,755 円　　　　（　         9,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鯖江賃０
　　　　-121		 1,083  
(   1,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,140 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,185 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鯖江賃２
　　　　-78		 1,350  
(   1,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,227 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鯖江 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,500 円  　　　　     34,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,624 円  　　　        3,820,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      356,700 円  　　　　     34,300,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,300 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         772,024 円　（　　　　　　         2,000 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     256.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,514,190 円  
（　　　　　         6,513 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,536,755 円      
②総費用 772,024 円      
③純収益　①－② 2,764,731 円      
④建物等に帰属する純収益 2,514,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 250,541 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 243,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          630 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,965,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鯖江 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鯖江市丸山町二丁目３２２番２
 2113000191791-0000
2 　鯖江市丸山町二丁目３２３番
 2113000191792-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鯖江 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鯖江 -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.
鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
｢丸山町２－３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 386  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 北東6m市道 水道、下水 鳥羽中

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 鳥羽中駅西方

680m		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 鯖江市市街地の北部に位置する幹線道路背後の区画整然とした住宅地域で、近隣地域周辺で複数ドラッグストア
がオープンし、背後の住宅地として需要は堅調であり、地価は引き続き、強含みで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市市街地の北部近郊及びその周辺の区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は鯖江市内の居住
者であるが、福井市にもほど近いことから隣接市町からの流入も多く、需要は安定している。画地がやや大きめであり
、需要の中心となる価格帯は、土地が８００万円～１，２００万円程度、新築戸建は数は多くはないが、２，３００万
円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一近隣地域内でも賃貸面積・建物の品等により賃料収入は大きく異なり、標準地は居住環境が重視される戸建住宅地
域であることから収益価格の相対的な規範性は劣る。比準価格は、主に鯖江市北部に存する住宅地域の事例を採用し、
いずれも取引時点が新しい上に、適切に格差補正がなされ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意した上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鯖江 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[107.0]		 [101.0]
100		 37,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鯖江市の総人口は近年は減少傾向、世帯数は
増加している。土地取引件数はコロナ禍発生
の年には２割近く落ち込んだが、直近３年は
回復傾向にある。

近隣地域西側の幹線道路沿いに事務所ビルや
ドラッグストアが複数オープンする等してお
り、背後の住宅地としての需要は堅調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鯖江 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２１０

-106		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
b ２３２１０

-108		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c ２４１０９

-101		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、南西6m、
角地
（都） ２中専

(70,200)
d ２４１１２

-54		 鯖江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.3m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e ２３２０３

-344		 鯖江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,641  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
33,975 		 100
[  92.1]
36,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
37,300 
b (　           ) 
45,408  		 100
[ 120.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
37,294 		 100
[ 100.0]
37,294 
37,700 
c (　           ) 
54,631  		 100
[ 135.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
37,812 		 100
[ 100.0]
37,812 
38,200 
d (　           ) 
20,165  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[  95.0]
32,656 		 100
[  88.3]
36,983 
37,400 
e (　           ) 
38,270  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
37,350 		 100
[ 102.0]
36,618 
37,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 割高

 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,500 円／㎡]  



鯖江 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,539,606 
766,616 
2,772,990 
2,492,200 
280,790 		 （　0.9711）
272,675 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,564,796 円　　　　（　     14,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鯖江 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.92 ＬＳ2 256.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   386 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４室（１室あたり約３２㎡）の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
128.00 
100.0 
128.00 
1,151 
147,328 		 3.0  441,984 
1.0  147,328 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
256.00 
100.0 
256.00 

294,656 		 883,968 
294,656 
⑨年額支払賃料        294,656 円　×　12ヶ月　＝　       3,535,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,535,872 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       382,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,441,485 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           883,968 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,656 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          90,165 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,539,606 円　　　　（　         9,170 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鯖江賃０
　　　　-112		 1,269  
(   1,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,175 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,187 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,151 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鯖江賃０
　　　　-108		 1,272  
(   1,237) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,211 
c 鯖江賃１
　　　　-75		 1,265  
(   1,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,175 
鯖江 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,716 円  　　　        3,823,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      353,600 円  　　　　     34,000,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        68,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         766,616 円　（　　　　　　         1,986 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 129,000 円／㎡　×　     256.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,492,200 円  
（　　　　　         6,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,539,606 円      
②総費用 766,616 円      
③純収益　①－② 2,772,990 円      
④建物等に帰属する純収益 2,492,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 280,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 272,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          706 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,564,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鯖江 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鯖江市丸山町二丁目３２２番２
 2113000191791-0000
2 　鯖江市丸山町二丁目３２３番
 2113000191792-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考