令和6年1月11日　提出 鯖江 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鯖江 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鯖江市水落町３丁目１６０２番 ｢水落町３－１６－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 神明 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 神明駅南東方 900m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発等により住宅地域として熟成度が増しつつあり、当分の間は当該趨勢が続くものと予測する。交通ア クセスの良さや小学校が近いこと等から、地価は安定して推移してゆくものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市市街地で中心部周辺から郊外にかけての住宅地域である。需要者の中心は鯖江市居住者であるが、 一部には周辺市町からの転入もみられる。小学校や大型商業施設等に近いことから生活利便性が高く、周辺で小規模開 発がみられる等、需要・供給とも堅調な状況が続いている。市場で中心となる価格帯は、土地が１８０～２２０㎡で７ ００～９５０万円程度、新築の戸建て物件は土地が１５０㎡程度で２，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は水落駅・北鯖江駅の徒歩圏内で戸建住宅地域の事例を中心に採用して試算した。また、収益価格は標準地の 画地規模が比較的小さく、収益物件の想定を行うことは困難であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては 、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価 格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の鯖江市人口は減少傾向にある。県 内経済は持ち直しているが、海外景気、物価 上昇等がリスクとなっている。 近隣地域の近傍で小規模開発（コモンステー ジ神明小南、全１１区画）が行われ、令和２ 年９月に分譲が開始されたが、完売には至っ ていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％