別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
勝山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
勝山 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.
鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 勝山市元町１丁目９１８番
｢元町１－９－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、医院、駐
車場等が混在する商
業地域		 北22m市道 水道、下水 勝山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 勝山駅北東方

1.0km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売店舗、病院等が建ち並ぶ市街地中心の既成商業地域である。背後地の人口が減少しており商業地
を取り巻く状況は厳しく、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は勝山市内の商業地域であり。広域的には隣接市（大野市、永平寺町）の類似地域も含まれる。中心市街地
の新規出店等は少なく、当面は現状を維持するものと予測する。背後地の人口が減少しており商業地を取り巻く状況は
厳しく、地価水準は下落基調が続くものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内の賃貸物件は少なく、適切な賃料水準の形成が困難な地域の現状から収益価格は相対的に信頼性が劣る。よ
って本件においては中心部の商業地域であるという所在地の実情を考慮し、収益価格は参考にとどめ、比準価格をもっ
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 勝山市の人口は減少、世帯数は微減傾向。県
内経済は、緩やかに持ち直しているが、海外
景気の下振れが影響し下押しするリスクを注
視する必要あり。

「勝山サンプラザ」がＲ３．３．２７にリニ
ューアルオープン。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 勝山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１１

-52		 勝山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
西6m、角地
（都） 近商

(100,200)
b ２４１０６

-152		 勝山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
西12m、角地
（都） 商業

(100,300)
c ２４１０９

-302		 吉田郡永平寺町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.5m国道
、北西0.8m、
角地
準都計 

(70,200)
d ２３２０７

-48		 大野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,108  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
20,247 		 100
[  73.6]
27,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,500 
b (　           ) 
18,853  		 100
[  80.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
25,015 		 100
[ 100.0]
25,015 
25,000 
c (　           ) 
19,663  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
22,837 		 100
[  79.9]
28,582 
28,600 
d (　     23,991) 
23,991  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,295 		 100
[  85.8]
27,150 
27,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 割安

 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,500 円／㎡]  



勝山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地であり、従って造成事例もない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,149,435 
999,388 
3,150,047 
2,989,890 
160,157 		 （　0.9445）
151,268 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      2,854,113 円　　　　（　     10,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
勝山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 144.50 Ｓ2 289.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   265 ㎡      9.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し、２階はフロア貸し若しくは部分貸しの店舗付事務所ビルである。 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 低層店舗付事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.50 
95.0 
137.22 
1,480 
203,086 		 6.0  1,218,516 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
144.50 
92.6 
133.86 
1,272 
170,270 		 4.0  681,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.00 
93.8 
271.08 

373,356 		 1,899,596 
0 
⑨年額支払賃料        373,356 円　×　12ヶ月　＝　       4,480,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     271.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,480,272 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　       563,553 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,132,719 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,899,596 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,716 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,149,435 円　　　　（　        15,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 勝山賃１
　　　　-31		 1,515  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,562 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,487 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 勝山賃０
　　　　-28		 1,717  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,460 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
勝山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,200 円  　　　　     41,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 140,888 円  　　　        4,696,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      460,700 円  　　　　     41,700,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         999,388 円　（　　　　　　         3,771 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     289.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,989,890 円  
（　　　　　        11,283 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,149,435 円      
②総費用 999,388 円      
③純収益　①－② 3,150,047 円      
④建物等に帰属する純収益 2,989,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 160,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 151,268 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,854,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 勝山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　勝山市元町一丁目９１８番
 2102000344385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
勝山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
勝山 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.
鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 勝山市元町１丁目９１８番
｢元町１－９－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、医院、駐
車場等が混在する商
業地域		 北22m市道 水道、下水 勝山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近接して北西方に勝山市役所
がある。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 勝山駅北東方

1.0km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部の小売店舗、医院、駐車場等からなる既成商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。
背後地の人口が減少しており商業地を取り巻く状況は厳しく、地価水準は下落が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、勝山市街地内の商業地域を中心に広域的には隣接の大野市や永平寺町内の商業地域も含む。商業地の幹
線道路沿いへの郊外化が進む中、旧来からの商業地に対する需要者は地縁性を有する事業者に狭まっている。商圏及び
顧客は、背後住宅地及び近傍周辺地域の住民であるが、人口減少や高齢化を受けて新規出店等は少ない。このような環
境の下、土地に対する需要は弱く取引件数も少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の信頼性のある取引事例を基に査定した。収益価格は収益性の観点に着目して求めた価格であ
るが、投資元本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は収益性を重視するも
のの、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準の形成が困難な地域の事情もあり収益価格は相対的に信頼性が劣ると判断し
た。よって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 勝山市の直近１年間の人口は減少、世帯数は
微増。令和５年１０月までの新設住宅着工戸
数は福井県全体で３６０４戸で対前年比約１
２．５％の減少。

長尾山総合公園のパークＰＦＩによる再開発
や道の駅「恐竜渓谷かつやま」の隣接地での
産業団地整備計画が進められている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 勝山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６

-152		 勝山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
西12m、角地
（都） 商業

(100,300)
b ２３２０７

-51		 大野市

 底地


   
（　          ） 		 台形 西12m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c ２３２０７

-48		 大野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d ２４１０９

-302		 吉田郡永平寺町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.5m国道
、北西0.8m、
角地
準都計 

(70,200)
e ２４１０３

-121		 吉田郡永平寺町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m町道、
北4m、角地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,853  		 100
[  80.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
25,015 		 100
[  90.0]
27,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,800 
b (　     25,122) 
25,122  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,393 		 100
[  87.0]
28,038 
28,000 
c (　     23,991) 
23,991  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,295 		 100
[  84.7]
27,503 
27,500 
d (　           ) 
19,663  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
22,837 		 100
[  84.6]
26,994 
27,000 
e (　           ) 
23,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  86.7]
34,048 		 100
[ 122.4]
27,817 
27,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 割安

 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,600 円／㎡]  



勝山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,306,005 
1,033,960 
3,272,045 
3,118,950 
153,095 		 （　0.9445）
144,598 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      2,728,264 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
勝山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 144.50 Ｓ2 289.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   265 ㎡      9.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所の店舗付事務所ビルを想定 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 店舗付事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.50 
95.0 
137.22 
1,528 
209,672 		 6.0  1,258,032 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
144.50 
92.6 
133.86 
1,299 
173,884 		 4.0  695,536 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.00 
93.8 
271.08 

383,556 		 1,953,568 
0 
⑨年額支払賃料        383,556 円　×　12ヶ月　＝　       4,602,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     271.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,602,672 円　　×　　  11.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　  11.0 ％　＝　　       530,054 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,288,618 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,953,568 円　×　　  89.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,306,005 円　　　　（　        16,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 勝山賃１
　　　　-30		 1,656  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,779 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,536 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,528 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 勝山賃０
　　　　-35		 956  
(     944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]
1,293 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
勝山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,000 円  　　　　     43,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 144,560 円  　　　        4,818,672　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      480,600 円  　　　　     43,500,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,033,960 円　（　　　　　　         3,902 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     289.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,118,950 円  
（　　　　　        11,770 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,306,005 円      
②総費用 1,033,960 円      
③純収益　①－② 3,272,045 円      
④建物等に帰属する純収益 3,118,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 153,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 144,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,728,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 勝山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　勝山市元町一丁目９１８番
 2102000344385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考