令和6年1月12日　提出 大野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市美川町９０７番３ ｢美川町９－８｣ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い利便性の良い住宅 地域 北6m市道 下水 越前大野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越前大野駅北東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、概ね現状維持で推移すると思料する。大野市の住宅地需要は弱く、地価は引き続 き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野市市街地の住宅地域を中心に、市街地外縁部の住宅地も圏域に含む。需要者は大野市居住者が中心で あり、外部からの新規参入者は殆どない。大野市市街地の住宅地需要は弱く、取引価格や売り希望価格も安価なものが 目立つ状況にある。また、成約価格にも個別的な事情が含まれる事が多いことから、需要の中心となる価格帯は見出せ ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、取引の絶対数 は少ないものの、いずれも正常取引を採用し得た。さらに、地域格差も小さなことから規範性のある比準価格が得られ たと思料する。よって、比準価格を妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数微減傾向。個人消費は緩や かに回復しつつあり、雇用情勢は持ち直して いる。 地区内の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％