別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小浜 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小浜市駅前町２６号汐入３９番７
｢駅前町５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前に近い商業地域
 北東15m県道 水道、下水 小浜

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   220 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 小浜駅北西方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ駅前に近い商業地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。郊外
型店舗への顧客流出等による空洞化も見られ需要は弱含みで、地価も下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ小浜駅前の商業地域を中心に広がる圏域であり、需用者は小浜市内の事業者が中心と思われる。背後
地人口の減少や郊外型店舗への顧客流出等もあり、需要はやや減退的と思料される。土地取引は低調で、また取引され
る価格帯も個別性が強くまちまちであることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、採用可能な事例は限られていたものの、現下の市
場を反映した価格が得られたものと思料する。一方、近隣地域における商業用賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格
は説得性に劣る。よって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　敦賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,900 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[143.0]		 [100.0]
100		 55,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少、世帯数は微増傾向にある
。景気は緩やかに持ち直している。



地域内に大きな変化はなく、一部閉鎖店舗も
みられ、需要は弱含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５

-49		 小浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.5m県
道、中間画地
（都） 商業

(90,400)
b ２４１０５

-41		 小浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15.9m国道、
西4m、角地
（都） 近商

(70,200)
c ２３２０４

-65		 小浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,300)
d ２３２０４

-63		 小浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.1m市道
、南西3.6m、
角地
（都） １住居

(70,200)
e ２３２０５

-55		 小浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東16m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,395  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.1]
48,056 		 100
[  85.5]
56,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,200 
b (　           ) 
43,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
52,973 		 100
[  94.0]
56,354 
56,400 
c (　           ) 
35,095  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,393 		 100
[  64.1]
53,655 
53,700 
d (　           ) 
31,945  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
32,887 		 100
[  58.9]
55,835 
55,800 
e (　           ) 
19,711  		 100
[  60.0]		 [  98.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  77.8]
51,779 		 100
[  94.1]
55,026 
55,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,800 円／㎡]  



小浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地化しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,489,693 
794,212 
2,695,481 
2,366,100 
329,381 		 （　0.9445）
311,100 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,869,811 円　　　　（　     27,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 127.60 Ｓ2 222.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   216 ㎡      6.2 m x   29.9 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階は住宅（ファミリータイプ・平均専有面積４３．６６㎡） ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 低層の店舗・共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
127.60 
94.8 
121.00 
1,697 
205,337 		 6.0  1,232,022 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
95.12 
91.8 
87.32 
1,199 
104,697 		 3.0  314,091 
1.0  104,697 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.72 
93.5 
208.32 

310,034 		 1,546,113 
104,697 
⑨年額支払賃料        310,034 円　×　12ヶ月　＝　       3,720,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,720,408 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       384,041 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,456,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,546,113 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          104,697 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          19,411 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,489,693 円　　　　（　        16,156 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小浜賃０
　　　　-77		 1,484  
(   1,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 85.0]
1,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,697 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小浜賃０
　　　　-82		 1,309  
(   1,305) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
1,621 
c 小浜賃２
　　　　-73		 1,609  
(   1,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,711 
小浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 115,212 円  　　　        3,840,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      353,900 円  　　　　     33,000,000　×　　  65.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         794,212 円　（　　　　　　         3,677 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     222.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,366,100 円  
（　　　　　        10,954 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,489,693 円      
②総費用 794,212 円      
③純収益　①－② 2,695,481 円      
④建物等に帰属する純収益 2,366,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 329,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 311,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,869,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小浜市駅前町２６号汐入３９番７
 2104000014933-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小浜 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小浜市駅前町２６号汐入３９番７
｢駅前町５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前に近い商業地域
 北東15m県道 水道、下水 小浜

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   220 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 小浜駅北西方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商店街の商勢は弱い状態が続いており、大きな客足回復は見込めない状況である。地価は若干の下落
傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 具体的な同一需給圏は、ＪＲ小浜駅前の商業地域であり、より広域的には小浜市内の商業地域やその周辺地域を含む。
需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ個人事業者である。郊外大型店舗への顧客流出から既成商業地への需要は弱
くなっている。生活利便性の高い中心部という位置的性格から、一定の住宅地需要も認められる。商業地の取引事例は
少なく、規模等の画地条件も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が中心であり、適正な賃料水準の把握も難しく、収益価格の相対的な信頼性は低い。一方で比準価格は、
類似性のある商業地の取引事例が少ない状況ながらも、適切に地域要因格差等の査定を行い、規範性の高い価格となっ
ている。よって本件においては、代表標準地との均衡に留意の上、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関
連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　敦賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,900 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[143.4]		 [100.0]
100		 55,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小浜市の人口は減少傾向で、年間概ね約１％
程度の減少率となっている。世帯数について
は微増傾向にある。


駅前町の人口・世帯数は減少傾向にある。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５

-49		 小浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.5m県
道、中間画地
（都） 商業

(90,400)
b ２４１０５

-41		 小浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15.9m国道、
西4m、角地
（都） 近商

(70,200)
c ２３１０３

-58		 小浜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d ２２２０３

-342		 小浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.5m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,395  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.1]
48,056 		 100
[  90.2]
53,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,300 
b (　           ) 
43,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
52,973 		 100
[  89.0]
59,520 
59,500 
c (　     24,118) 
34,454  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
35,772 		 100
[  65.6]
54,530 
54,500 
d (　           ) 
30,476  		 100
[  80.0]		 [  88.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
37,460 		 100
[  66.2]
56,586 
56,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 割安

 ％／月  
-0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,000 円／㎡]  



小浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地化されており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,503,440 
793,538 
2,709,902 
2,366,100 
343,802 		 （　0.9445）
324,721 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,126,811 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 127.60 Ｓ2 222.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   216 ㎡      6.2 m x   29.9 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階は住宅２戸（１戸平均専有面積４３．６６㎡）を想定。 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 低層の店舗兼共同住宅として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
127.60 
94.8 
121.00 
1,730 
209,330 		 3.0  627,990 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
95.12 
91.8 
87.32 
1,135 
99,108 		 2.0  198,216 
1.0  99,108 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.72 
93.5 
208.32 

308,438 		 826,206 
99,108 
⑨年額支払賃料        308,438 円　×　12ヶ月　＝　       3,701,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,701,256 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　       343,913 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,477,343 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           826,206 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,518 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
           99,108 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          18,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,503,440 円　　　　（　        16,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小浜賃０
　　　　-79		 2,527  
(   2,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,970 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,730 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小浜賃０
　　　　-83		 1,285  
(   1,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,630 
c 小浜賃０
　　　　-77		 1,484  
(   1,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[122.0]		 100
[ 80.0]
1,601 
小浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 114,638 円  　　　        3,821,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      353,900 円  　　　　     33,000,000　×　　  65.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         793,538 円　（　　　　　　         3,674 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     222.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,366,100 円  
（　　　　　        10,954 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,503,440 円      
②総費用 793,538 円      
③純収益　①－② 2,709,902 円      
④建物等に帰属する純収益 2,366,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 343,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 324,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,126,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小浜市駅前町２６号汐入３９番７
 2104000014933-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考