鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
小浜 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小浜 -2

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　島田　嘉紀

TEL.

鑑定評価額

9,850,000 円

１㎡当たりの価格

36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小浜市水取１丁目７０７番２｢水取１－７－２１｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか、アパート等が見られる住宅地域	南西6m市道	水道、下水	小浜 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 160 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

小浜駅北方

1.9km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は戸建住宅のほか共同住宅等の見られる住宅地域で、当面ほぼ現状で推移すると予測する。区画整理後
相当期間が経過しておりやや選好性に劣り、地価も当面はやや弱含みと予測するが、やや値頃感も窺える。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,970 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小浜市北部近郊の住宅地域を中心に、中心部周辺部にやや広域的に広がる圏域。需要者は小浜市居住者が
中心と思料される。特に目立った地域変化はないが、近年開発が見られる東部郊外の新興住宅地域に比べると選好性に
やや劣り需要はやや弱含みと思料される。取引される価格についてはやや幅があるが、２００～２５０㎡程度の土地で
７００万～１，０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説得性のある価格が得られたものと思料する。ま
た、近隣地域は居住の快適性を指向する住宅地域であり、自用の戸建住宅が中心で、取引物件も自己使用目的のものが
支配的と思料される。よって、説得性に劣る収益価格は参考に留め、比準価格をもって妥当と判断し、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は減少、世帯数は微増傾向にある
。景気は緩やかに持ち直している。

地域内に大きな変化はなく需要はやや弱含み
で推移している。中心部へ向かう国道１６２
号の橋が架け替え工事中（２０２７年完成予
定）。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

小浜 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２０８ -302	小浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		（都）１低専 (60,80)
b	２３２０８ -106	小浜市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	２４１０５ -47	小浜市		更地	（　）	不整形	北東3.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
d	２３２０５ -54	小浜市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	２４１０５ -45	小浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、南東5m、角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,791	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	32,772	100 [ 91.2]	35,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,700
b	(　 ) 29,993	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 82.0]	100 [ 104.0]	34,924	100 [ 98.0]	35,637		36,300
c	(　 ) 26,598	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	27,037	100 [ 75.6]	35,763		36,500
d	(　 ) 30,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	31,682	100 [ 85.6]	37,012		37,800
e	(　 ) 15,162	100 [ 80.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	25,666	100 [ 78.2]	32,821		33,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
e	売急ぎ	％／月 -0.07	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,200 円／㎡]

小浜 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,757,456	619,495	2,137,961	2,001,090	136,871	（　0.9711） 132,915	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,712,551 円　　　　（　 9,970 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小浜 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.50	ＬＳ2	214.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	10.9 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積５３．５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	107.00	100.0	107.00	1,103	118,021	3.0	354,063
							1.0	118,021
～

～

～

～

計		214.00	100.0	214.00		236,042		708,126
								236,042

⑨年額支払賃料	236,042 円　×　12ヶ月　＝　 2,832,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,832,504 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 297,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,678,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	708,126 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,373 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,042 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,757,456 円　　　　（　 10,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小浜賃０　　　　-81	1,343 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,137 円/㎡　月額支払賃料（　 1,103 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小浜賃０　　　　-86	1,103 ( 1,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	1,077
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小浜 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,500 円	27,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,295 円	2,976,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,700 円	27,300,000　×　　 65.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	54,600 円	27,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 619,495 円　（　　　　　　 2,278 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,001,090 円（　　　　　 7,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,757,456 円
②総費用	619,495 円
③純収益　①－②	2,137,961 円
④建物等に帰属する純収益	2,001,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	136,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,712,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,970 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小浜 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小浜市水取一丁目７０７番２	2104000124622-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
小浜 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小浜 -2

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　梅田　真

TEL.

鑑定評価額

9,850,000 円

１㎡当たりの価格

36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小浜市水取１丁目７０７番２｢水取１－７－２１｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか、アパート等が見られる住宅地域	南西6m市道	水道、下水	小浜 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 160 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

小浜駅北方

1.9km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済の住環境良好な住宅地域として熟成していくものと思料する。競合する生守地区等と比較すると、や
や選好性は劣り、地価も若干の下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

具体的な同一需給圏は、小浜市市街地周辺部及び郊外の区画整然とした住宅地域一円である。需要者のほとんどが市内
在住者である。郊外では南部にある生守地区の新規分譲地が人気で、北部の水取や山手地区等については、相対的に需
要は弱い状況である。但し、近年の地価下落により値頃感は出てきており、一定の土地取引は見受けられる。需要の中
心となる価格帯は、２５０㎡程度で９００万円前後であり、新築の戸建物件は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の多くが自己使用目的で、収益性も低いことから、収益価格は低位に試算されている。比準価格は、４事例を採用
し適切に各補修正がなされた市場性を反映した価格であり、さらに、主たる需要者は、自己の居住用として快適性や生
活利便性を重視する個人が中心であり、当該価格の説得力も高い。よって本件においては、比準価格を標準とし、収益
価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小浜市の人口は減少傾向で、年間概ね約１％
程度の減少率となっている。世帯数について
は微増傾向にある。

水取１・２丁目の人口・世帯数は減少傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

小浜 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０５ -47	小浜市		更地	（　）	不整形	北東3.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
b	２４１０２ -103	小浜市		更地	（　）	不整形	西4m道路、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	２３２０５ -54	小浜市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	２３２０４ -63	小浜市		更地	（　）	ほぼ整形	北西5.1m市道、南西3.6m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,598	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	27,037	100 [ 76.6]	35,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,000
b	(　 ) 18,567	100 [ 80.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	22,749	100 [ 64.2]	35,435		36,100
c	(　 ) 30,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	31,682	100 [ 89.3]	35,478		36,200
d	(　 ) 31,945	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	32,211	100 [ 90.0]	35,790		36,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	割安	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -25.0
b	割安	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,200 円／㎡]

小浜 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化されており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,853,062	637,551	2,215,511	2,067,060	148,451	（　0.9711） 144,161	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,942,061 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小浜 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.50	ＬＳ2	214.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	10.9 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫで、専有面積５３．５０㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	107.00	100.0	107.00	1,118	119,626	2.0	239,252
							1.0	119,626
～

～

～

～

計		214.00	100.0	214.00		239,252		478,504
								239,252

⑨年額支払賃料	239,252 円　×　12ヶ月　＝　 2,871,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,871,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 241,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,773,822 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	478,504 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,402 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,252 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 74,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,853,062 円　　　　（　 10,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小浜賃０　　　　-85	1,305 ( 1,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,152 円/㎡　月額支払賃料（　 1,118 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小浜賃０　　　　-76	969 ( 969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,077
c	小浜賃０　　　　-81	1,343 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,181

小浜 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,451 円	3,015,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,400 円	28,200,000　×　　 65.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	56,400 円	28,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 637,551 円　（　　　　　　 2,344 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,067,060 円（　　　　　 7,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,853,062 円
②総費用	637,551 円
③純収益　①－②	2,215,511 円
④建物等に帰属する純収益	2,067,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,451 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,161 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,942,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小浜 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小浜市水取一丁目７０７番２	2104000124622-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考